房屋公摊面积是指分摊的 公用建筑面积的简称,它与 套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

中文名
房屋公摊面积
全称
分摊的 公用建筑面积
面积计算
边长以m为单位,取至0.01m
计算公式
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

1 基本简介

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对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。

可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

2 面积计算

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(1)房地产面积的测算,均指水平投影面积的测算。

(2)各类面积的测算,必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。

(3)边长以m为单位,取至0.01m;面积以m2为单位,取至0.01m2。

(4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。

(5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2房地产面积测算的方法

面积测算的方法有很多,根据面积测算数据资料的来源,可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算,主要采用解析法,房屋面积一般采用几何图形法量算,用地面积大多采用界址点坐标法测算,也可以用图解法测算。

(1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据,例如:边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

(2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋,采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

(二)土地面积测算

1、土地面积测算的意义

土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分,是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算,为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积,因此,量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

2、丘的测量要求

丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分,一个地块只属于一个产权单位时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘,当用地单元的权属混杂和面积过小时,则划为组合丘。丘的权属界线是界止点的连线,按照《房产测量规范》的规定,界止点分为三级;精度要求按《房产测量规范规范》执行。

3、不计入用地面积的范围

(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;

(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;

(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;

(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地;

(5)其他按规定不计入宗地的面积。

(三)房屋面积的测算一般规定

1、建筑面积的定义

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

2、房屋使用面积和房屋产权面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋内墙面水平投影计算。房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3、计算建筑面积的有关规定

(1)计算全部建筑面积的范围

①永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按期高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

③穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。

④房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平面积计算。

⑤挑楼、全封闭的阳台,按其围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

⑥地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

⑦有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

⑧玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

⑨属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

⑩有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝面积计算建筑面积。

3 计算公式

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建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=套内建筑面积×公摊系数

公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

4 公摊案例

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北京的王女士,买一套二手房,房产证上写着65平,后经她要求测量,发现实际面积比房产证上的大了11平,真是让人惊讶。业主知道后,要求补交7.5万……为什么会发生这样的事呢?房子的的面积究竟怎么测,谁测?经了解这样的情况并不少见,比如单位房一般公摊小,有赠送面积,但并未纳入房产证,所以房子面积比房产证大,还有其他商业房,比房产证小是不见怪的。尤其是二手房交易要注意,签合同的时候,最好规定是按照房产证的面积为准。或者提前测量,再签合同。

5 面积风险

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新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分

摊建筑面积构成说明",但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招,提供给购房者参考。

第一招:索取公摊数据;

在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

第二招:查阅有关资料;

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招:在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

万一真的发生了纠纷,唯一的选择就是诉之法律,避免浪费不必要的人力和精力。当然,我们期望的是,随着法律的不断健全,政府监督力度的不断加强,发展商诚信意识的不断增强,普通购房者的权益能得到更好的保障。

6 面积测算

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1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算

在高层建筑中,因结构需要,在下面几层(商业区和办公区)可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱,其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中(分零摊位除外),这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计,并不为某一户专用,把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”,由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的,而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊,因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议:承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑,应由整栋房屋共同分摊。

2、关于自然层的认定

《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”,这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义:房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数,因此,复式(或跃层)结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题:

(1)户外楼梯、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井的面积会大幅度(甚至成倍)增加,势必会加大复式房(或跃层)权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说,一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口,只因是复式(或跃层)就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。

(2)当一栋房屋中复式(或跃层)结构与错层同时出现时,外墙面积如何计算。如图二中A部分为复式结构而上下为错层,显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层,如果复式与错层情况复杂,则外墙面积计算的难度会大大增加,同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到,我们都没有把复式结构(跃层)的上部算作自然层,这样相关矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题

这是从房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃,房屋的产权关系越来越复杂,由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出:如地下室的销售价格往往比地上部分低得多,当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时,其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊,则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然,这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害,但是又十分隐蔽。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位探讨。

4、非住宅共有建筑面积的分摊方法

针对非住宅共有面积关系复杂、分摊方法不易把握,特提出“先整体后局部,分次计算”的方法。

从设计角度考虑,对非住宅而言,一般情况下其设计功能的最小单位为层,因此,把分摊的最小单位划定为层是合理的。这样,不管每层内权利人是否确定,都能保持其前后分摊界定的一致性。在以层为最小单位进行分摊前,先以房屋划分的功能区为单位对整栋公用的共有面积进行分摊,再以层为最小单位进行对功能区内共有面积的分摊,在这之后当出现因购房者的使用需求而修建割断,形成楼层内新的共有面积时,为能进一步明确各权利人应分摊的面积,应进行第三次分摊,即用割断本层的套内建筑面积去分摊因割断产生的共有面积。若功能区内各层结构完全相同则可省去分层分摊的一步,这样并不会影响计算的结果。用这种方法处理有两个明显的好处:

1、计算过程清晰明了,易于过程表达和判读;

2、在遇到按权利人购买力分割销售时,不会影响已发证房屋的权属登记面积。

5、空走楼梯的面积计算

在一些综合楼宇中,经常会出现下面几层(一般是非住宅)通往上部功能区(一般为住宅)的楼梯(含步行梯和电梯)连续空走的情况,即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用,谁分摊”的原则进行分摊无疑无端加大上部功能区的共有面积。从使用功能来看,空走楼梯确定是只为上部功能区使用;而从设计角度看,它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。因此我觉得楼梯空走部分由其经过的功能区和其服务功能区共同分摊较为合理。

房屋面积计算是一项政策性极强的专业技术工作,房屋面积的准确与否涉及到千家万户的切身利益。因此,一个房产软件开发公司,在软件开发推广与应用房产软件方面,有理由了解技术细则并以之指导工作,这是至关重要的。

7相关问答

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问:“公摊面积”是怎么来的?

主持人:公用建筑面积是指由整栋楼产权人共同所有整栋楼公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

改革开放之后,各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式,于是慢慢形成商品房制度,根据瞭望智库数据显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式,1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度,根据瞭望智库的资料,“公摊面积”也可能是从香港引进的,因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年,香港出台新政,结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是,这种已经被香港明令调整的“公摊面积”,却在内地延续使用至今。

问:“公摊面积”到底有多“坑”?

主持人:“公摊面积”的计算一般都是各地自己决定,这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积时不以公允规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。

虽然从房价的角度来说,用什么面积计算影响不大,但实际上,未来的费用差距却非常大。比如,北方地区的房子冬季往往都会收取供暖费,其收取标准就是按照房子的建筑面积来计算的,但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有使用面积,这导致业主每个月都要为公摊面积的供暖费“买单”。此外,上海等房产税试点城市的房产税都是按照面积征收,如果国家开始征收房产税,就意味着业主要为很多不属于自己的面积付出额外的税收。

问:取消“公摊面积”会不会推高房价?

主持人:有人辩称,降低或取消“公摊面积”,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了赢得市场,开发商会更理性地选择,根据客户需要造出更好的房子。

至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之说,更是无稽之谈。因为压缩“公摊面积”或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

8争议问题

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争议一:是否应该为公摊支付取暖费?

还有一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

对此,北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议,每年公布的价格都应该告诉大家是怎么测算的。公布的每平米多少钱,是包括公摊的产权证的全部建筑面积,还是不包括。如果价格构成透明,公摊是否算入,不是根本的问题,关键还是要科学、透明。

争议二:有无可能取消公摊?

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。

楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

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  • 更新时间:2018-08-06
  • 创建者:515712392
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