房地产法 (调整房地产各种关系的法律规范的总称)

房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人(包括房地产使用人、修建人、管理人等)之间在房地产开发经营、房地产交易(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。

中文名
房地产法
外文名
Real estate law
性    质
法律规范的总称
对    象
房地产

1 房地产简介

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房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

2 基本概念

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房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

基本体系

一、 房地产法可以表现为一部系统的法律,即房地产法 法典;也可由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国目前采用后一种立法模式。

二、广义的房地产法基本内容包括:第一、关于房地产权属的规定;第二关于房地产开发利用的规定;第三关于房地产交易的规定;第四关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定;第五关于社会化、专业化的物业管理的规定;

三、我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成:1、综合的法;如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定;2、专门的法;如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类。3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。其中最基本的有两部法:1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。

房地产法律关系的概念

房地产关系经过法律的调整,即上升为房地产法律关系。房地产关系是法律调整的对象,而房地产法律关系是法律调整的结果。

3 构成要素

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(1)主体,即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者,又是义务的承担者,主要有以下几类:国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

(2)客体,即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来,客体分为土地和房屋,它们属于不动产。还包括行为。

(3)内容,即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务,它是房地产法律关系的最基本的要素,也可说是主体双方关系的落脚点。

4 基本原则

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(1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的,公有制经济占主导地位,多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源,而且是资产。我国境内的土地,除由法律规定属于国家所有的外,属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地,——经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

(2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用,包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准,可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地,保护耕地,就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护,包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

(4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中,三大效益之间可能存在矛盾,不大平衡。亦即是说,有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进,注意防止顾此失彼。

(5)城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化,不断满足人民群众日益增长的住房需求。

(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的重要性,房地产市场交易的高利润和高风险性,对房地产活动既不能管的太死,又不能放任自流,特别要警惕“泡沫经济”成分。因此,科学的管理方法是以宏观调控为指导,适当放开,由市场去调节。

5 历史沿革

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《中国人民政治协商会议共同纲领》建国后中国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法,其后因文革极左思潮的冲击,房地产立法陷于停顿状态,随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使中国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。

一、第一阶段:1949年-1978年《中国人民政治协商会议共同纲领》1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期。建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》,国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策,中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》;1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》;1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》;1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。

2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》,通过付给房主租金对私房改造,通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式,使城市土地成为以公有制为主体,从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》;1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》及1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。

3、1966年——1976年十年文化大革命时期。文革期间,由于极左思潮的影响,整个国家的法制建设遭到极大破坏,城市房地产管理也处于极度混乱之中,许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理,房地产立法陷于停顿状态,不仅没有建立新的房地产管理制度,原有的管理制度也遭到很大的破坏,严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。文化大革命中由于极“左”思想的影响及政策的混乱,造成了许多房产纠纷,特别是非法挤占没收私人房产情况严重。

这一阶段的房地产法的立法特点主要有:1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。2、确立了城市土地为国家所有,农村土地归集体所有的原则,彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨;土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。3、立法数量过少;立法程序混乱,缺乏民主性;立法层次较低,缺乏科学性,规范性。

二、第二阶段:1979——1994年

《中华人民共和国民法通则》这一阶段又可分为复兴时期(1979年——1988年)与大发展时期(1988年——1994年)。

1、复兴时期(1979年——1988年)。党的十一届三中全会以后,经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏,房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依,国家加强了对房地产领域的法制建设,主要表现在:1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》;1983年《城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》;1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》;1985年《村镇建设管理暂行规定》;1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》;1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题,落实房产的政策主要有:1980年中办发(1980)75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房,进一步落实私房政策的通知》;1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》;1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》;1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》,1986年《关于进一步落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》;1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》,1987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的,1983年《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》,1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》;1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》;1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。

2、大发展时期(1988——1994年)1988年全国人大通过宪法修正案,土地的使用权可以以照法律规定转让,土地有偿、有期限使用制度得以建立,同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》;1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》;1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》;1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》;1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》;1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》;1994年7月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。

这一阶段房地产法立法的特点:1、随着经济体制的改革,房地产的发展受到主管机关的高度重视,制定了大量的房地产法规、条例、政策,尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段,现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在,不仅包括原有的调整范围,而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。4、房地产立法数量剧增,司法解释大量存在,司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释,部门规章健全。

第三阶段:自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的起草与颁布。1988年,建设部在调查研究的基础上,开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》(简称《房地产法》)的起草工作,1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年2月在北京召开了《房地产法》专家论证会;4月在全国建设工作会议上,起草小组还听取了与会代表的意见;5月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会,并征求国务院有关部、委的意见;7月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况,并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改;8月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年7月5日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过,并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》,自1995年1月1日起实施。《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨,体系完备,由七章七十二条组成,包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施,填补了我国房地产法制建设的空白,标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。房地产管理法宣传活动2、1994年后,我国房地产方面的法律法规日臻完善,建立健全了各种房地产方面的规章制度。主要法律法规有:1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》;1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》;1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》;1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》;1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》;2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》;2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。其后中国又颁布了大量的行政法规、规章,鉴于篇幅有限,不一一列举。

这一阶段我国房地产法的立法特点:1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规,国土资源部、建设部等部委制定的部门规章,以条例、办法、规定、细则等形式出现,立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。2、我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立,相应法规日臻完善,房地产方面的各种规章制度健全。

6 内容分类

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可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项:

(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权,房屋的所有权和使用权,都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。

(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划,对耕地的特殊保护,土地开发利用,土地用途管制,建设用地审批,集体土地的征用,国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押,等等,有些属于市场行为,有些属于政府行为,有些属于市场行为与政府行为的结合。

(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发,又包括交易。

(4)城市房产管理关系。城市的整体规划,对公有房屋和私有房屋的管理监督,这些都属于政府行为。

(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间,就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治,发生一系列社会经济关系,也可归属于广义的房地产法调整之列。

7 物权法的影响

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综述

房地产法作为一部基本法,《物权法》的出台对中国日后相关立法的走向起着至关重要的作用;而作为一部以调整不动产权利归属和利用为主体内容的法律,《物权法》对房地产法律部门的重大影响更是不言而喻。有学者认为《物权法》的出台将架空房地产法中的私法体系,而将房地产法“醇化”为专门调整房地产纵向管理关系的房地产管理法。诚然,《物权法》中大量关于不动产的内容与现有房地产法中的规定有重合交叉之处,但这并不意味着《物权法》的出台就掏空了房地产民事法律体系,恰恰相反,《物权法》中关于不动产权利的规定正好补充和填实了现有的房地产民事法律体系,而为中国房地产法的完善,尤其是与民事立法的协调提供了很好的契机。

与房地产法共同调整房地产关系

(一)物权法对房地产物权关系的相关书籍调整。物权法的体系包括物权法的立法体系和物权法的内容体系,二者是形式与内容的关系。物权法的立法体系,就是物权法的外在表现形式所构成的体系,这在《物权法》中得到了体现;而物权法的内容体系,是指物权法的内部结构所形成的体系,可以划分为不动产物权规范和动产物权规范,其中的不动产物权规范构成了整部《物权法》的核心和重点。一般认为,不动产包括土地、定着物和与不动产尚未分离的出产物三类,其中定着物主要包括房屋和林木。在不动产物权中最重要的当属土地物权和房屋物权,即房地产物权,这是整部《物权法》中不动产法律规范调整的重心。

1.土地物权。土地物权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的,包括国家和集体,土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权,<<物权渤第五章即是对土地所有权的规范。土地他物权,包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权,前四种属于用益物权,被规范在《物权渤的第三编第十章到第十四章;土地抵押权属于担保物权,被规范在<<物权法》的第四编第十六章。

2.房屋物权。房屋物权同样可分为房屋所有权和房屋他物权。房屋所有权的形式主要有:独有、共有以及区分所有,以区分所有为最普遍的房屋所有形式。对房屋所有权的规范主要体现在物权渤第二编的第五章、第六章和第八章;房屋他物权的内容,在《物权法》草案修改和审议的过程中一直存在争议,曾被纳入房屋他物权体系中的居住权、房屋典权、房地产让与担保权,因种种原因在《物权法》审议过程中分别被删掉,最后《物权法》体系下房屋他物权只剩房屋抵押权,被规定在《物权法》的第三编第十六章。

(二)房地产法对房地产关系的调整

与物权法仅调整不动产中的房地产物权关系相比,房地产法对房地产关系的调整不仅仅局限于房地产物权关系,而是非常充实、全面的。虽然学术界对房地产法的性质、调整对象等方面依然存在争论,但我们认为房地产法应定位为民法性质。在此基础上,根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费的过程将房地产法律规范大致划分为:房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需说明的是,由于我国尚无统一的房地产法,因此对房地产法的立法体系尚存进一步探讨的空间,以上划分,依据的是房地产法的内容体系。

1.房地产权属登记规范。房地产权属登记贯穿整个房地产活动,确定房地产物权归属、变动及其变动模式、公示方法等。现行的相关规范性法律文件主要有:《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等。

2.房地产开发用地规范。主要包括土地使用权出让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有:《土地管理渤、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等。

3.房地产开发建设规范。包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。现行的相关规范性法律文件有:《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行办法》等。

4.房地产交易规范。包括房地产转让、租赁、抵押等法律规范。现行相关规范性法律文件有:敝保法》、懒市房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有房屋管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》等。

5.房地产征收与征用规范。包括针对集体所有土地的征地规范和拆迁房屋的法律规范。现行相关规范性法律文件有:《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。

6.房地产服务规范。包括中介服务规范和物业服务规范。其中与中介服务相关的规范性法律文件有:《城市房地产中介服务管理规定》等;与物业服务相关的规范性法律文件有:《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。

7.房地产社会保障规范。包括城镇住房社会保障规范和农村房地产社会保障规范。现行相关规范性法律文件有:《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。

对房地产法体系之映射比较及其影响

通过上述对物权法和房地产法所调整的房地产关系来看,物权法和房地产法的确在众多领域存在规范的重合,但这种重合不足以使《物权法》架空房地产法中的民法规范。相关书籍(一)房地产法的调整对象广于《物权法》。1.纵向考察。物权法的调整重点是房地产所有权和他物权,主要规范物之归属和利用,如房地产物权的归属、房地产抵押权的设立等,属典型的静态法;房地产法的调整重点是整个房地产业,主要规范房地产作为一种产品的生产、流通、交易和消费过程,如房地产的开发建设、中介机构的运营等,属典型的动态法。2.横向考察。作为我国的基础产业和支柱产业,房地产业涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业,在这一产业的运行过程中除了物权以外,还有众多其他权利类型,如债权、股权、信托权、知识产权等,这些都需要房地产法来进行综合调整。《物权法》只是以物权为调整对象,不能规范一切的财产权,如房地产债权、房地产知识产权等。

(二)房地产法的调整手段多于《物权法》。《物权法》是民法体系下的基本法,调整平等主体之间的物权关系,属于典型的私法,适用私法的调整手段。如果仅用<<物权渤之私法调整手段来驾驭房地产业,则多少有些力不从心。房地产作为最重要的生产生活资料,关系国计民生,体现着国家的宏观管理和行政干预。房地产法律关系就性质而言大致可分为房地产民事关系、房地产行政关系和房地产社会保障关系。这与房地产业本身具有较强国家干预性和对象特殊性的特点有关。虽然房地产法以民法规范为中心,但还是表现出很多公法和社会法的因素,如《城市规划法》、《住房公积金管理条例》等。因此,在处理房地产法律关系的过程中,不仅需要私法的调整手段,还需辅之以公法的调整手段,如房地产征收。

(三)房地产法的调整规范细于《物权法》。通过对《物权法》中调整不动产法律关系的条款进行梳理,可以发现即使是在房地产业中的物权领域,彻权渤的调整也是不充分的。例如,在《物权法》条文中保留大量的未尽事宜,这些事宜需要“依照土地管理法等法律规定办理”。如在“建设用地使有权”一章中,就有四处明文规定需根据房地产法等法律、法规进行调整,分别涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权期间届满后的处理和集体所有土地作为建设用地等重要问题。可见,作为一部基本法,《物权法》只能从宏观的角度勾勒出基本的房地产物权框架,但对于具体问题的法律适用,《物权法》的调整就显得有些捉襟见肘了。

物权法之所以难以取代房地产法中的民事规范,一方面就立法技术而言,《物权法》的普适性难以适应房地产业的专业性,在很多具体问题上很难作出更细致的规定,如建设用地使用权出让金的缴纳,就涉及出让金数额的确定、支付方式、期限及法律后果等问题,《物权法》对此不能面面俱到,否则必然导致条文的冗繁和体系的失衡;另一方面,在法律涵射范围方面,彻权法》的静态属性也难以适应房地产业的动态过程,如对集体所有土地作为建设用地的使用,除了涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大物权关系外,还涉及征地的程序、审批权限、补偿安置等问题,这些内容显然已经超出《物权法》规范的涵射范围。因此,《物权法》中的多处规范就有必要让位于房地产法,由后者对相关问题作出更为细密的规定。

尽管《物权法》与房地产法存在众多规范重合之处,但并不能取代房地产法中的民事法律规范,更不能架空房地产法中的民事法律体系。相反,砌权法中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时,《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范,尤其是物权法律规范,为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础。

8 房地产法律体系的构建与强化

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《物权法》出台之前,房地产法体系中有很多受蝴权渤指引的法律法规难以进行系统的修改与整合。《物权法》出台以后,一些基本的权利规则得以确定,房地产民事法律框架也由此得以成形。这样,就可以在《物权法》确定的房地产权利体系之下构建并强化房地产民事立法。一方面,要借鉴传统民法中房地产物权的类型,继承和保留原法中对于现实房地产关系有价值的物权制度:另一方面,要根据现代经济生活对房地产利用的需求,大胆创造新的房地产物权形式,细化房地产他物权的类型及内容,以更好地发挥房地产的使用价值和增值价值。具体而言,可以从如下几个方面完善中国房地产法律体系:

相关书籍(一)强化民事私法在房地产法体系中的统领作用。迄今来看,我国各效力层次的房地产法律均突出行政管理色彩,这与过去我国的计划经济体制和民事权利基本法的缺位不无关系。我国正在完成计划经济向市场经济的转变,《物权法》的出台使房地产私法权利体系得以初步确立,因此,我国的房地产法律体系应当构建成一个高扬房地产民事权利,促进房地产交易为主体的法律体系。

(二)构建城乡统筹,既覆盖城市,又涵盖农村的房地产法体系,尽快实现农村和城市房地产市场的统。在我国法律体系的建设过程中,城市和农村在很多领域都是分别立法、单独规制调整,其中房地产法在这方面表现得尤为明显。随着农村城市化进程的加快,许多法律关系如“农地入市”等亟需得到统一规制和协调。《物权法所建立的物权体系回应了这种需求,而没有以城乡作为划分权利类型的标准。因此,我国的房地产法律体系应当在《物权法》构架的权利思想指导下,建立一个覆盖城市和农村的房地产法律体系。

(三)在《物权法》的指引下,需要对房地产领域中的法律法规作出修正和调整。由于缺乏统一的房地产法,房地产领域的法律法规甚至部门规章之间存在诸多冲突和争议,很难协调。在《物权法》所确立的物权变动规则、登记规则和所有权规则、他物权规则等基本规则的指导下,现行房地产法中许多过去模糊的问题得到了澄清,相应地诸如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等规范性法律文件,都应当作出与《物权法》协调一致的更正和修改。而这些相关法律法规的协调统一,也使得统一的房地产立法成为可能。

综上所述,《物权法》出台后,对于整个房地产法律体系的建立起到了提纲挈领的作用,更加充实和完善了房地产法律体系,为房地产法律体系的设计与制度建设奠定了坚实的基础,也为中国统一房地产法的建立迈出了坚实的一步。

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  • 更新时间:2016-04-08
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