住房租赁市场 (财经名词)

住房租赁市场,是指住房租赁行为发生的市场。住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。

 

1简介

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房屋租赁是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用,房屋消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

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房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。

住房租赁市场就是房屋租赁行为发生的市场。

住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。

2政策背景

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近年来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,就是要满足多层次的住房需求。

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2010121日,住房城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》,于201121日起施行,该办法旨在加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。

2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

20175月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

20177月,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。住建部已选取广州深圳12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

20178月,国土部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

20171018日,习近平同志在十九大报告中提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

201710月,住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示,住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

3地方政策

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截止2017820日,九部委公布的12个试点城市,除深圳合肥、肇庆三个城市外,已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议审议。北京上海无锡等城市尽管未列入试点,但依然多措并举发力租赁市场。

20171010日,蚂蚁金服旗下支付宝已正式上线租房平台,超过100万间公寓将入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。

与此同时,地方政府亦加速扩容住房租赁市场。20171010上海又推出5幅租赁住宅用地,涉及浦东世博、长宁古北和大虹桥区域,出让面积达16.3万平方米,地块位置均极其优越。自9部委将京沪等12个城市列入租赁市场试点城市以来,上海已陆续拿出24幅优质地块作为租赁用地。

租赁市场租赁市场

从各地方案看,培育租赁市场是各方案着重体现的,内容主要集中在以下几个方面:

截止20178广州杭州、成郑州沈阳成都9个试点城市已发布方案或介绍了方案的主要内容,各地均着力加强承租人权益保障。多地提出购租同权,从落户、入学,向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。

机构化、专业化、规模化成为各试点城市培育租赁市场的重要手段。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。如,沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家。武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间,试点企业不少于20家。

在供应主体方面,国有企业受到前所未有的鼓励。成都要求到年底要组建34家国有住房租赁公司。厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。链家研究院杨现领认为,一方面国企可发挥引领、带动作用,稳定市场租金,另一方面有利于国企盘活闲置和低效的厂房和商办用房,为市场增加租赁房源。

为租房群体赋权成为大部分城市制定租赁政策的共同取向。继广州提出保障租购同权、让符合条件的承租人子女享受就近入学权益后,无锡、郑州、济南将租赁房屋纳入了合法稳定住所范畴。

增供应——租赁房源更充足 

增供给是加快发展住房租赁市场的大前提,官方的这一加法操作体现在两个方面:一是增加租赁市场的房源数量;二是同步扩充租赁主体的类型,即房源类型。

为多渠道筹集租赁房源,广州采取了直接增加租赁用地投放和盘活存量两种形式。首先,以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积;其次,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

武汉则采取了按比例配建租赁住房的方式增加供给,在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域,选取合适新房,按比例(约为10-20%)配建租赁住房。

在扩充租赁主体方面,郑州提出,要发挥国有住房租赁企业的引导作用,2020年前,国有租赁平台企业持有的住房租赁房源将占全市增量的20%左右。

南京则为新型租赁主体的培育设置了具体目标,2017年,国有规模化住房租赁企业不少于14家,民营和混合所有制试点企业不少于4家,房地产经纪机构试点不少于2;同时还将成立住房租赁管理联盟。

随着更多更靠谱的租赁房源入市,将对房租的过快上涨起到一定抑制作用。安居客房产研究院首席分析师张波在接受中新网记者采访时表示。

搭平台——房源全纳入

试点城市已发布的方案中,均涵盖了搭建政府住房租赁交易服务平台这一重要内容,杭州更率先宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服合作搭建全国首个智慧住房租赁平台,最快于9月底前上线。

据了解,建成后的杭州住房租赁监管服务平台,将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息三个全的目标。即实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。

具体的应用场景和体验流程,还有待杭州主管部门出台细则和规范。蚂蚁金服工作人员对中新网记者表示,目前,相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已经引入芝麻信用,符合一定芝麻分要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。

租赁环节全覆盖、房源全纳入、服务一体化是各地搭建服务平台的基本原则。

如南京提出,打造房源信息发布一张网,为企业和群众提供多渠道、无差别、全覆盖、全业务、全过程的便捷服务;广州要求,推广线上线下租赁服务一体化,实现现代租赁产业链条信息的全方面交互;佛山也表示,将整合各租赁企业的租赁管理系统,提供信息发布,房源核验和网上备案,居住信息申报等服务,同时,对个人承租住房租金支出给予有关优惠。

建信用体系——红黑名单等手段加强监管

针对杭州住房租赁交易服务平台,有两个体系值得期待:首先是评价体系,租赁主体可在租前、租中、租后,进行多维度、多阶段互评,包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等;其次是信用体系,信用好的房东会获得更多租客青睐,信用好的租客不仅能免押金租房,还有可能按月缴纳房租。

不仅是杭州,成都、南京等地同样提到了信用体系建设。

比如,成都就将在全市统一的住房租赁交易服务平台中,搭建各类住房租赁市场主体的信用管理体系,设置红名单黑名单制度,通过公示形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

无独有偶,南京也要求健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用红名单黑名单分类管理制度,将信用记录纳入信用信息共享平台。对诚实守信、规范经营的租赁主体,优先享受优质服务和支持政策;对存在违规行为的中介机构,将其纳入租赁平台黑名单,对外公示,对严重失信主体实施联合惩戒。

在严跃进来看,信用评价体系能让之前的不可能变为可能。在一个互联网信用查询体系建立后,按月缴纳租金模式才能推进,甚至可以免租金。或者说,承租人可以灵活采取不同的租金支付方式,大胆引入按揭租房模式。

强保障—— 租户可享入学、医疗等更多权益

一个多月前,广州就承租人子女就近入学提出租购同权。随后,包括不在试点12城内的北京、无锡等地也发文明确承租人子女就近入学的权利。

伴随租房市场的改革浪潮,承租人还能享受到哪些权益?对此,南京提出,非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明,申领居住证;本市户籍承租人子女,按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育。同时,逐步实现购租同权,特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。

沈阳甚至还为购租同权的实现设置了时间表。沈阳规定,201812月底前,持有居住证的承租人按规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务和便利,实现购租同权。

成都虽未明确提出购租同权,但也提出要让承租人住的更安心,明确要引导城镇居民通过租房解决居住问题,符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证,居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

郑州

20171115日,郑州市政府出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。

山东

20171020日,山东省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确要建立租购并举的住房制度,重点提出多渠道增加租赁住房供应。

山东省政策重点提到多渠道增加租赁住房供应。

首先是盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等,用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。

其次是允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房;鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。

此外,还允许适当新建租赁住房。鼓励开发企业在新建商品住宅项目自持一定面积住房用于租赁,支持济南、青岛等人口净流入的大中城市争取开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

山东《意见》中,还着重培育租房供应主体,完善住房租赁支持政策。该文件要求,201712月底前山东每市公布1家至2家住房租赁国有重点企业名单;2020年,全省培育100家省级住房租赁示范企业,带动住房租赁行业品牌化发展。鼓励房地产开发企业和物业服务企业开展住房租赁业务,规范发展住房租赁中介机构,规范市场各方参与者,培育机构化、规模化住房租赁企业。

山东省的政策中特别提到了支持承租人权益的进一步完善。承租人可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的,可以申请登记常住户口,享受义务教育、医疗等基本公共服务。探索租房者子女就近享受中小学义务教育。

深圳

20171018日,深圳市政府办公厅于正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。从中央到地方,各级政府大力推动,打开住房租赁万亿级的市场大门。

深圳《实施意见》则是2017828日由深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)的正式文件。该文件也着重提到了房屋租赁市场中房源的各种创新来源,提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

深圳提出,每区至少开展一项城中村规模化租赁试点。深圳《实施意见》提出引导城中村通过综合整治开展规模化租赁,要求各区政府至少要组织开展一项城中村规模化租赁试点工作(有条件的区可以街道为单位开展试点工作),引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升城中村的品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的城中村,改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

此外,还允许商业用房改建为租赁住房。深圳《实施意见》从优化空间资源着手,提出在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以以租代售等形式变相分割转让。

上海

2017915日,上海市出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确:加快培育和发展住房租赁市场。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

《实施意见》共6个部分,26条措施,明确:加快培育和发展住房租赁市场,是促进上海市房地产市场健康发展的重大举措。上海市将始终坚持中央关于房子是用来住的、不是用来炒的定位,以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。

健全住房租赁制度,加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作,加快推进供给侧结构性改革,大幅增加租赁住房建设供应,满足多层次的住房租赁需求。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

一是充分保障租赁当事人合法权益。上海市常住居民租房居住的,可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记,享有基本公共服务。

同时,上海市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施,着力构建超大城市租赁宜居生活。

二是加快建立住房租赁平台。线上按照开放、共享的原则,建立全市统一的住房租赁公共服务平台,线下建立市、区两级住房租赁服务中心,实现住房租赁服务监管线上线下相同步。同时,强化住房租赁市场分析研判,加强住房租金监测。

三是加大租赁住房供应。通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径,增加租赁住房供应,改善住房供应结构,为实现租有所居的目标提供实物保障。

四是大力培育租赁市场供应主体。坚持以企业为主体,坚持市场化运作,充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用,并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

五是加强住房租赁监管。通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理等一系列制度,持续开展违法违规租赁行为整治,建立住房租赁管理长效机制,为租赁当事人提供法律援助等措施,进一步规范住房租赁秩序。

上海市同步还出台了相关措施,进一步强化市区房屋管理部门在推进租赁住房建设供应、培育发展住房租赁市场方面的职能。

广州

2017717日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。

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《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。

20179月,广州市住房与城乡建设委再就《广州市房屋租赁网上备案规则(征求意见稿)》公开征求意见。意在加强房屋租赁信息采集,其中提到,租赁双方自行签订房屋租赁合同、住房租赁企业出租房屋以及经房地产中介服务机构促成签订房屋租赁合同,出租人、房屋经营机构以及房地产中介服务机构均需要办理房屋租赁合同网上备案手续。

2017108日,正在公开征求意见的《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》显示,出租用于居住的房屋,承租人人均使用面积不得低于5平方米但承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求,并具备给排水、供电等必要的生活条件。

20171019日,作为集管理和服务于一体的广州市房屋租赁信息服务平台正式上线运行。该平台将实现对全市房屋租赁全过程服务。通过平台,可一站式完成放盘、交易、备案、评价、数据发布。该平台基于市、区、街、社区四级出租屋管理架构而搭建。通过政府信息共享,以智能+人工,实现了产权校验、备案地址校验、人工校验三种方式验证房源,保证真实可靠。

沈阳

2017724日,沈阳即发布《沈阳市住房租赁试点工作方案》,明确201712月底前,政府住房租赁交易服务平台实现全部设计功能,到2020年,沈阳市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家,持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%

成都

成都表示,到2017年底,成都将组建或改建34家国有住房租赁公司,到2020年,培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

实施方案显示,成都将从鼓励租赁发展、建立租赁机构、增加供应房源、降低租房税费、加强租赁监管等方面,启动一批租赁住房建设,完善住房租赁交易服务平台,开展住房租赁市场专项检查,建立住房租赁信用管理体系和服务体系;2020年,基本形成供应主体多元,管理服务规范,租赁关系稳定的住房市场。

同时,成都市房管局相关人士表示,成都将通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道增加租赁住房房源。一是通过国有公司新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房,保障高端人才、高技能人才的居住需求;二是通过开发企业配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等渠道增加房源供给,保障市民的住房租赁需求;三是加快政策性保障型公租房建设,保障困难群众的住房租赁需求。通过多渠道增加房源供应,将形成国有租赁住房为主导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系,满足各类人群不同的住房租赁需求。

运营平台方面,方案指出,到2017年底,成都将新组建或依托现有国有企业组建34家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。未来,成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓,交由住房租赁企业管理,支持企业向机构化、规模化方向发展,力争到2020年,培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

方案还显示,鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房,开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作,建立开发与租赁一体化的运作模式。为鼓励企业开展租赁,税收方面将给予优惠,成都将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。

武汉

武汉的住房租赁工作实施意见(征求意见稿)则表明,选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域,选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业。

河南

201781日,河南省住建厅《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》公布,其中提到发挥国有企业引领作用加强人才公寓建设,以及保障租购同权等具体意见。此外,同时公布的《住房租赁合同示范文本》中明确提到租赁期间,出租人不得单方面上调房屋租金等租客保护条款。

201781日,河南省住建厅公布推进郑州市租房试点的意见,要求郑州市房管局完善试点方案并由市人民政府印发后实施。

河南省住建厅的四项要求包括:加快建设政府住房租赁业务管理和服务平台,发挥国有企业引领作用,保障租购同权,加强人才公寓建设。

此次河南省住建厅文件中保障租购同权一项尤其值得注意,该项要求明确,住房租赁试点中赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,是落实购租并举的重要环节,应在实施过程中加以落实。

杭州

2017720日,住建部联合九部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展房租赁市场的通知》。短短半个多月后,杭州即率先推出租房创新模式,打造全国首个政府背景的智慧租房平台。

杭州市房管局方面称我们在2015年就已经开始探索促进租赁行业大力发展的新模式,所以此次能够快速整合各方面资源,预计整个平台将在9月底前上线。

201789日,在杭州市政府主导下,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同时,淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入,有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活,化解租房纠纷。由此,杭州将率先进入信用租房时代。

据了解,在住建部等部委的支持下,杭州市政府携阿里打造的智慧住房租赁平台,有望实现产品化并向全国推广。

2017830日,杭州发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,提出未来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成。

杭州《方案》指出,将加大公租房供应力度,未来3年,杭州将新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。未来5年公租房保有总量不少于8万套。此外,将增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,20179月底前,推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房,探索村集体10%留用地上建设租赁住房。

《方案》还提出,扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥国有企业带动引领示范作用,支持国有企业开展规模化住房租赁业务。市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务,区级层面由各区政府(管委会)确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点。

同时,扶持发展专业化住房租赁企业。鼓励民营住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于市场租赁。

此外,提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,吸引社会化投资,多渠道筹集资金。

北京

2017817日,北京市住建委、市发改委等部门今天联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育。非京籍家庭,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

建立全市统一的住房租赁监管平台,这个平台将起到服务和监管两方面的作用。政府通过平台为租赁双方提供更便捷的公共服务;另一方面,通过对租赁行为的备案等服务,并纳入了信用体系,还能起到有效监管租赁市场各方行为的作用,使租赁市场更加规范。对于规范租赁双方行为作出了明确的要求,比如合同期内出租房不得单方面提高租金等,保障了租赁双方的合法权益。

2017929日晚间,北京市多部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》20171031日起实施。在增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管等四个方面提出要求,涵盖16个方面的具体问题。由于该份文件曾在8月中下旬向社会征求意见,因此有很多热点问题得以明确,包括子女入学、户口登记和迁移、租金管理等。

20171116日,北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(以下简称《意见》)提出,今后5年北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

《意见》在确定了未来5年的试点土地供应计划外,还划定了集体租赁住房项目建设原则,规定了三类申报主体,对项目租赁专业化运营和产权管理作出规定,被认为是此次试点工作的落地性指导文件。

《意见》明确了集体租赁住房项目建设的基本原则,即符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。

在规范租赁模式方面,《意见》鼓励签订长期住房租赁合同,规定单次租期一般不得低于3年,不得超过10年。与北京此前试点经验类似,《意见》同样鼓励趸租作为公租房房源,

即国家统一集中租赁农民回迁楼的富余房源,约定租金、租期,统一装修为公租房,面向公租房备案家庭或人才配租。

对于申报主体的界定,《意见》明确了集体建设用地租赁住房的镇级集体经济组织、有条件的村级集体经济组织和集体经济组织与国有企业合作开发的三种形式。其中,集体经济组织与国企合作时,需以其土地使用权入股,此模式的申报主体可为集体经济组织也可成立新企业,需注意的是,集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%

合肥

2017822日晚间,安徽省合肥市下发《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》(以下简称《通知》”),探索建立以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系和购租并举的住房制度,鼓励住房租赁消费。

《通知显示》,合肥将成立住房租赁试点工作领导小组,市长任组长,常务副市长、分管副市长担任副组长,市相关部门和区(开发区)主要负责人为成员。

《通知》显示,2017年年底,将组建市区(开发区)两级国有房屋租赁公司,完善市区两级租赁服务管理机构,同时合肥鼓励引进规模较大的房屋租赁企业进入合肥市场,支持房屋租赁企业通过并购做的大做强,鼓励房企开展租赁业务,有条件的房企在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁。

为鼓励住房租赁消费,合肥市将加大财税支持力度,探索个人住房租赁整合征收税率发,对于达到一定标准、符合政策的住房租赁企业给予奖励。

完善公积金政策,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁租赁住房的,可按规定提取夫妻双方住房公积金用于支付。

同时,《通知》显示,将出台政策明确承租人在义务教育、基本医疗、基本养老、社会保障等方面享有基本公共事务。

搭建合肥市住房租赁交易服务政府监管平台,将各区现有房屋租赁管理平台进行整合,实现信息统一归集、统一管理。负责租赁信息发布、房源信息核验、租赁价格监测和租赁市场日常监管,规范租赁交易流程。

多渠道筹集租赁房源。包括,划转一批房源,将政府投资建设的公共租赁住房,按公租房有关政策规定,分别纳入市、区国有房屋租赁经营公司运营;将各区拆迁安置后剩余闲置的安置房和闲置的公有住房转为租赁房。

同时,合肥将加快人才公寓建设,并开展租赁住房配建试点,在土地出让时明确配建比例,配建的房屋有国有住房租赁经营公司或开发企业租赁运营等。

天津

20171024天津市国土房管局获悉,为进一步加强我市房地产经纪机构和住房租赁企业备案管理,市国土房管局下发了《关于加强我市房地产经纪机构和住房租赁企业备案管理有关问题的通知》除对原有的房地产经纪机构备案的内容进行修订外,特别新增加了住房租赁企业的备案内容,将住房租赁企业纳入房地产管理部门的管理范围。

4市场职能

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现代租赁作为一种方便、快捷的融资、融物方式,在国内外经济活动中发挥着越来越重要的作用。

()租赁市场对承租人的功能

租赁市场对承租人来说不但可以节省资金投入,使资金的流动速度得到加快,而且租赁可以避免因通货膨胀而造成的损失。由于租赁合同事先签订以原有的价格来计算租金,以后年度般按原定标准支付租金。这样,承租人可以避免通货膨胀的影响,减少投资风险。此外租赁可以防止设备陈旧过时所造成的损失。由于在租赁业务中,设备可以到期后退还给出租人.承祖人租期结束后可以重新租用更为先进的设备,从而可以保证企业生产设备在技术上的先进性。同时由于租赁具有金融与贸易双重性质,有利于引进国外先进技术与设备。

()租赁市场对出租人的功能

租赁市场对于出租人来说,首先可以扩大设备销路,加速资金周转,其次能获得较多的收益,三是可以得到税收上加速折旧的优惠待遇。采用融资性租赁而出租的设备,一般国家均不把它作为开展租赁业务的企业的资产处理,可以在本国获得免税的优赢;用经营性租赁形式,出租人也可要求将租金作为折旧费和投资免税额处理。此外,还可以分期缴纳应缴税金。这可以缓解资金不足的困难。

()租赁市场对对设备制造企业的功能

租赁市场对对设备制造企业来说,有利于开拓产品市场,扩大商品销售。一项新的先进设备大量生产后,由于有租赁公司投资购买,能使那些需要设备而又缺乏资金的企业添置设备,使产品市场扩大,销售增加,从而使设备生产企业的商品价值尽快得以实现,加快资金周转。

()租赁市场对于国家的功能

对于中国这样的发展中国家来说,大量使用租赁方式来引进先进技术,可以弥补、缓和对资金的需求,有利于加快发展国内经济。而且对于一般国家来说,租赁可以改善国际收支失衡状态。由于租赁公司兼有银行和进口公司的双重职能利用外资和引进设备可以同时进行,既可加快引进外资的速度,又便于获得优惠贷款。

5市场主体

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住房租赁市场住房租赁市场

承租人

又称承租方。在租赁合同中,享有租赁财产使用权,并按约向出租人支付租金的当事人。

1、查看出租人的房产证明和有效身份证明;

2、审核出租人的《房屋租赁证》;

3、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

5、付款方式。

出租人

在租赁合同中,将租赁物交付承租人使用、收益的人,为出租人。出租人原则上应为租赁物的所有人,对租赁物享有用益权或租赁权的人可为出租人则属例外情形,如国有土地使用权出租、房屋的转租。出租人处理租赁业务的一整套会计处理的原理、方法和程序。

1、查看身份证明,外省市人员在本地居住是否有合法居住证明;

2、承租人租房用途,并在合同中约定不得有违法行为。

有下列情形之一的房屋不得出租:

1、没有房屋所有权合法凭证;

2、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者其它形式限制房地产权利的。

3、共有房屋未取得共有人意见的;

4、权属有争议的;

5、属于违法建筑的;

6租赁登记

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为了加强房地产市场秩序,保障当事人的合法权益,根据《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定实行房屋租赁登记备案制度,对租赁双方的合同进行监证,发给承租人《房屋租赁登记证》。

一、登记范围:凡在城镇范围内的房屋所有权人,将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的单位和个人。

住房租赁市场住房租赁市场

二、应提交证件

1、 租赁双方的身份证明或法律资格证明

2、房地产交易合同登记申请表

3、房屋所有权证、国土证

4、 房屋租赁合同

三、办理程序

1、 租赁双方持第二条规定的有关证件,到房屋租赁管理办公室登记

2、 租赁工作人员对证件进行审查,对租赁合同进行监证,审查初步通过后予以签署初审意见

3、 在初审通过的基础上进行二交审查,签署二审意见

4、 租赁双方交纳规定税费后,发给承租人《房屋租赁登记证》

5、 在手续齐全,审查无误的情况下,三天内办完

四、收费标准按年租金的2%收取租赁监证费,租赁双方各负担1%.

登记须知

办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:

()房屋租赁合同;

()房屋租赁当事人身份证明;

()房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

()直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

对符合下列要求的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:

()申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

()出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

()不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

7法律效力

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出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。

住房租赁市场住房租赁市场

() 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

() 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

() 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

() 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

8租赁合同

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房屋租赁合同,是指房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议。其内容是出租人将房屋交给承租人使用,承租人定期向出租人支付约定的租金,并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。

房屋租赁合同范本,其依据是房屋租赁合同相关法律规定,一般包括以下要素:房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任、争议解决方法等。

房屋租赁合同按用途分为两大类,居住用和商用。

签订居住用房屋租赁合同,以是否更适合居住为原则。

签订商用用房屋租赁合同,则以是否更适合办公为原则 

9合同解除

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一、行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式

1、房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。对此,我国《合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

2、房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同的权利义务。

根据我国《合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

()因不可抗力致使不能实现合同目的;

()在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

()当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍不履行;

()当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

()法律规定的其他情形,

二、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。

如承租人擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人协商或协商无果的情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约,从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持。

10国家立法

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国家级住房租赁条例或加速出台

20177月底,住建人士透露,通过立法,将明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时,还要健全住房租赁监管的体制机制,明确相关各方的职责,加大对违法违规行为的处罚力度。

住房租赁住房租赁

《住房租赁管理条例》立法正在加速。20171017日,国务院法制办、住房和城乡建设部近日组成联合调研组,赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。

湖北省住房和城乡建设厅官网透露,9月下旬,专题调研组到湖北省展开调研,与湖北省发改委、财政厅、住建厅、国土厅、教育厅等17家省直部门、企业、房主、租客进行座谈,听取了企业情况介绍,详细了解了租金水平、占收入比重、租期约定、押金标准等具体租赁情况,询问了租客对居住生活体验、企业服务质量的满意度。

据悉,《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定,对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范,同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。

此前,住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕接受媒体采访时表示,将加快推进住房租赁的立法,配合相关部门,积极推动住房租赁管理条例尽快出台,为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规,进一步凸显了建立租售并举长效机制,加快租赁市场发展的重要性。同时,立法中如何规定租售同权及如何设计鼓励机构进入租赁行业的相关制度值得关注。

11常见问题

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1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

合同法》第215条规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。因此,房屋租赁期限不满半年的,可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

2.房屋租赁合同最长期限是多少年?

合同法》第214条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

12试点方案

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2017821日,国土资源部与住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京上海沈阳南京杭州合肥厦门郑州武汉广州佛山肇庆成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

通知

国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知

北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、河南、湖北、广东、四川省()国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门:

为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿,确定第一批在北京上海沈阳南京杭州合肥厦门郑州武汉广州佛山肇庆成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,现印发给你们,请指导、督促各有关城市认真执行。

国土资源部住房城乡建设部

2017821

试点方案

利用集体建设用地建设租赁住房试点方案

利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。按照中央有关精神,结合当前管理工作实际,制定本试点方案。

一、总体要求

()指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进五位一体总体布局和协调推进四个全面战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握房子是用来住的,不是用来炒的定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

()基本原则。

把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

提高服务效能。落实放管服要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。

()试点目标。通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

()试点范围。按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。

二、试点内容

()完善试点项目审批程序。试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。

()完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

()探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

()探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

三、组织实施

()加强组织保障。国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作,制定试点工作规则和组织实施方案,建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试点。

()推进试点实施。

1.编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,201711月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

2.试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导,及时研究解决试点中存在的问题。

201911月,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

2020年底前,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

()强化指导监督。各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。

()做好宣传引导。试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

13官方平台

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据不完全统计,截止2017年11月6日,除北京外,杭州广州成都武汉等城市先后推出住房租赁监管服务平台,合肥、厦门、沈阳也给出了平台搭建的时间表。

2017821日,成都住房租赁交易服务平台启动试运行,截至111日,出租房源信息多达270142条。

2017929日,杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行,运行一个月,累计访问量近60万次,累计挂牌房源37244套。20171019日,广州推出政府住房租赁平台阳光租房

20171031日,北京住房租赁监管服务平台正式上线。出租人可通过监管平台完成住房租赁登记备案,各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

2017111日,由武汉市房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行。

武汉提出,平台包括住房租赁企业服务和政府监管服务两大子平台,初步实现租赁企业准入、房源发布、预约看房、合同签订、房源验证、租赁合同备案、办理入住和退房等全线上办理。

广州也强调了管理功能的重要性,基于市、区、街、社区四级出租屋管理架构建立网上备案功能。北京则通过“1(监管平台)+N(服务平台)”模式,完成主体认证、房源查验、合同备案等工作,N个服务平台还与监管平台对接,形成管理闭环。

杭州市住房租赁监管服务平台上,点击租赁房源,即可显示平台上租赁企业、经纪企业和个人挂牌的出租房源,通过对区域、户型、租金范围、押金形式(包括免押金)等条件的筛选,来挑选最符合条件的合适房源,如果承租个人房源甚至无需中介费。

如果你是个人房东,可点击杭州市住房租赁监管服务平台网页顶部的个人求租/挂牌,注册成为会员后,就可将个人房源信息录入系统,经过核验等流程便能上线显示。

值得一提的是,不少平台为方便用户操作还同步推出了手机客户端。

14管理条例

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2017519日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

住房租赁市场住房租赁市场

《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中,明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)

第一章总则

第一条为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,制定本条例。

第二条国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理,适用本条例。

第三条国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。

直辖市、市、县人民政府房产管理部门(以下简称房产管理部门)负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门按照职责分工,做好住房租赁和销售活动的管理工作。

第四条房产管理部门可以委托住房租赁、销售等管理实施单位,承担具体服务和支持辅助工作。

第五条国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。

第二章住房租赁

第六条租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务。

第七条出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房,确保出租的住房符合安全要求,满足基本使用功能。

住房租赁企业应当查验承租人身份证件,并如实记载相关信息。

出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。

第八条承租人应当遵守法律、法规的规定,按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。

第九条出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

第十条承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。

住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。

直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。

第十一条鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。

住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。

第十二条租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内,到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。

办理住房租赁备案,不得收取任何费用。

第十三条经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。

办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。

第十四条出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。

第十五条未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。

第十六条承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。

自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

第十七条出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同,但承租人有下列情形之一的除外:

()无正当理由未支付或者迟延支付租金,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的;

()未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的;

()擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的;

()利用租赁住房从事违法犯罪活动的;

()法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。

第十八条直辖市、市、县人民政府应当建立多部门联合监管体制,充分发挥街道、乡、镇等基层组织作用,做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。

第三章住房销售

第十九条房地产开发企业预售住房的,应当取得预售许可证;取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。

房地产开发企业销售已竣工住房的,应当向房产管理部门办理现售备案。

第二十条房地产开发企业在住房销售中不得有下列行为:

()发布虚假房源信息和广告;

()通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;

()不符合住房销售条件,向买受人收取或者变相收取费用;

()捂盘惜售或者变相囤积房源;

()不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用;

()以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;

()将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人;

()为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付;

()分割拆零销售住房;

()返本销售或者变相返本销售住房;

(十一)以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房;

(十二)法律、法规禁止的其他销售行为。

第二十一条销售住房的,当事人应当按照下列程序办理:

()签订住房销售合同并办理备案;

()持备案的住房销售合同缴纳税费;

()依法申请不动产登记。

第二十二条住房销售可以按套计价,也可以按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。

第二十三条依照法律、行政法规规定或者当事人需要评估住房价值的,应当委托房地产价格评估机构评估。

房地产估价报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名并加盖房地产价格评估机构印章。

第四章房地产经纪服务

第二十四条国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务,收取费用;不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。

房地产经纪人员在提供经纪服务时,应当如实提供姓名和职业资格等相关信息,实行挂牌服务。

第二十五条房地产经纪机构应当有一定数量的房地产经纪专业人员,并在经营场所醒目位置公示房地产经纪机构备案情况、专业人员情况、服务项目和收费标准等。

第二十六条房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前,应当核对委托人身份证明、住房权属信息,与委托人签订书面经纪服务合同,实地查看住房,并编制住房状况说明书。

住房状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。

第二十七条房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。

房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单,列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项,收费清单由当事人签字确认。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

第二十八条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

()捏造散布不实价格信息,或者与房地产开发企业串通捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;

()发布虚假房源信息,隐瞒影响住房租赁、销售的信息,诱骗消费者交易;

()为不得出租、销售的住房提供经纪服务;

()强制提供代办服务、捆绑收费;

()未经当事人同意,以当事人名义签订虚假交易合同;

()协助当事人弄虚作假,为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利;

()对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息,低价收进高价卖()出住房赚取差价;

()购买、承租本机构提供经纪服务的住房;

()违反有关规定,为当事人提供购房融资;

()泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

第二十九条房地产经纪机构通过其网站发布住房租赁、销售信息的,应当对信息的真实性负责。

提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台,应当对信息发布者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务,其合法权益受到损害的,可以向信息发布者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的,可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。

第三方网络交易平台发现信息发布者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形的,应当及时删除、屏蔽相关信息,并向有关部门报告;未采取必要措施的,依法与信息发布者承担连带责任。

第五章监督管理

第三十条住房租赁和销售应当实名交易。

在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护,任何组织和个人不得违反法律法规的规定和双方的约定使用信息。

第三十一条房地产开发企业预售住房取得的资金,应当纳入交易资金监管账户,专款用于有关的工程建设。

房地产经纪机构接受委托销售住房的,交易资金应当纳入交易资金监管账户。

当事人自行成交的,可以约定将交易资金纳入交易资金监管账户。

纳入交易资金监管账户的资金,不得侵占挪用。住房交易资金监管办法由直辖市、市、县人民政府制定。

第三十二条住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门办理备案。房产管理部门应当及时将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。

房产管理部门应当会同有关部门采取随机抽取被检查对象、随机选派执法检查人员的方式,对住房租赁企业、房地产经纪机构进行监督检查。

第三十三条房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台,以住房测绘成果为基础建立楼盘表,提供房源核验、合同网上签约、交易资金监管、信用信息查询、投诉举报等服务。

第三十四条房产管理部门应当会同有关部门、行业组织建立健全房地产行业信用管理平台,记录房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、房地产估价机构及从业人员的信用记录,并纳入全国信用信息共享平台,及时向社会公示,构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。

第六章法律责任

第三十五条县级以上人民政府房产、公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门不依法履行住房租赁和销售监督管理职责的,对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分;负有责任的领导人员和直接责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条出租人有下列行为之一的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,对个人处1千元以上5千元以下罚款,对单位处5万元以上20万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得;造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

()违反本条例规定出租住房;

()违反本条例规定调整租金;

()违反本条例规定收取或者扣留押金;

()违反本条例规定擅自进入出租住房;

出租人违反本条例第七条第三款规定驱逐承租人,构成违反治安管理行为的,依法予以治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条承租人擅自改动承租住房承重结构的,按照《建设工程质量管理条例》第六十九条处罚;擅自改动承租住房其他结构的,由房产管理部门责令限期改正,处2千元以上5千元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十八条自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的,由工商行政管理部门依法予以处罚。

第三十九条住房租赁企业未办理机构备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上5万元以下罚款;未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的,由房产管理部门责令限期改正,逾期不改正的,可处5千元以上1万元以下罚款。

第四十条房地产开发企业有下列行为之一的,由房产管理部门责令限期改正,可以暂停合同网上签约权限;有违法所得的,没收违法所得,并可处以违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的,可以并处50万元以上200万元以下罚款;情节严重的,由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

()违反本条例规定销售住房;

()违反本条例规定未办理住房现售备案;

()违反本条例规定未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。

第四十一条房地产经纪机构有下列行为之一的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正,可以暂停合同网上签约权限;有违法所得的,没收违法所得,并可处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的,可处5万元以上50万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

()未达到规定的房地产经纪专业人员数量;

()未按规定办理机构备案;

()未按规定公示备案情况等信息;

()未按规定程序发布住房租赁、销售信息;

()未按规定提供经纪服务;

()未将接受委托销售住房的交易资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。

网络交易平台提供者违反本条例第二十九条规定的,由工商行政管理部门依法予以处罚。

第四十二条房地产经纪人员有下列行为之一的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正,并可暂停其从事房地产经纪活动一年;有违法所得的,没收违法所得,并可处以违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的,可以并处2万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

()允许他人以本人名义从事房地产经纪活动;

()同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动;

()在房地产经纪服务活动中谋取或者协助他人谋取不正当利益;

()违反本条例规定提供经纪服务。

第四十三条当事人未办理住房租赁、销售合同备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,对个人处5千元以下罚款,对单位处1万元以上3万元以下罚款。

第四十四条违反本条例规定的其他行为,法律、行政法规有处罚规定的,从其规定。

第七章附则

第四十五条公共租赁住房等政策性住房租赁和销售,以及旅馆类住宿服务,不适用本条例的规定。

第四十六条本条例所称捂盘惜售,是指对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假住房销售合同等方式人为制造房源紧张的行为。

本条例所称捆绑搭售,是指房地产开发企业销售住房时,违背买受人的意愿,搭售车位、地下储藏室等商品或者附加其他不合理的条件。

本条例所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的住房分割为数部分分别出售给买受人的方式销售住房的行为。

本条例所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售住房的行为。

本条例所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业住房的方式销售住房的行为。

第四十七条本条例自年月日起施行。

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  • 更新时间:2017-11-17
  • 创建者:guoyingge
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