共有产权住房,是指地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;由保障对象家庭与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件,以及所得价款的分配份额,而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。共有产权住房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

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    1操作方法

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    共有产权住房共有产权住房

    共有产权住房,其主要做法是,地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;配售时,保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

    共有产权的做法是把产权先定下来,因为没有谋利空间,避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度,可以有不同的产权的比例。打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道,让申购群体能够更加便利地买房。

    政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在,也是未来调整的空间所在。试点地区不断优化共有产权比例调节机制,个人出资比例可在50%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择。

    2作用特征

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    共有产权住房有两个直接作用,一个是通过共有产权的方式,使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题;另一个是规范经济适用房和限价商品房制度,遏制在购置型的保障房里的牟利空间,使得买房子是解决住房问题,而非投机牟利。它还能在一定程度上平抑高房价。

    共有产权住房共有产权住房

    共有产权住房上市交易,避免重蹈经济适用房限价房出现的套利现象,就显得尤为重要。

    与以往的经济适用房、限价房不同,共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益,也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看,有限产权与完全产权的住房相比,本身就使投资获利的空间大为减少。申购价格上基本与市场价格同步,更是大大压缩了非法牟利的空间。

    如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候,只要市场评估价降低几个百分点,即可获得巨大的经济利益。同样,政府收购个人产权时,如评估价虚高,也存在利益输送的问题。共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制,从申请、分配、售后监管和退出等各个环节,设立防火墙。从试点城市的实践看,如何确定政府与个人的产权份额,以及如何约定上市交易的分配份额,压缩投机牟利空间,正是探索的难点与重点。

    3定价原则

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    1、政府投资建设的共有产权住房:基准价格按成本价或略低于成本价确定;

    2、市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房:按成本加微利的方式定价,利润率不超过成本的3%;

    3、通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房:销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。

    4上市交易

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    (仅向经审核符合条件的轮候对象销售)

    1、满5年的,允许上市转让,同等条件下地方人民政府有优先收购权;

    2、不足5年需出售的,由地方人民政府回购,禁止上市交易;

    3、共有产权住房上市交易的,交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。

    5积极意义

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    共有产权住房共有产权住房
    随着共有产权房供应量的逐渐增加,其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显。以北京市为例,2013年下半年北京推出2万套共有产权性质的自住型商品房,2014年将供应5万套,占全年商品房销售的50%左右,可大大改变住房供给结构,同时,自住型商品房价格比周边市场价低30%左右,将对2014年北京市场房价起到较大的缓冲作用。

    共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力,保障了其拥有房产的权利,一定程度上有助于抑制房价上涨。另外,作为住房保障和供应体系的一部分,共有产权房体现了社会公平性。共有产权房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

    共有产权住房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房,使其“买得起,住得上”;另一方面,改善和优化了热点城市商品住房供给结构;共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力,在一定程度上能够平抑房价,疏解高房价的困扰。

    6试点地区

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    2014年6月4日,住房城乡建设部表示,北京上海深圳成都淮安黄石6个城市为全国共有产权住房试点城市。

    上海自2010年以来,已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛,截止2014年,3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至2014年一季度,累计签约购房家庭约有6.7万户,基本做到当年申请、当年选房。

    共有产权住房共有产权住房

    江苏淮安在2007年即推行共有产权经济适用住房,住房限定套型面积(家庭人口3人控制在60平方米左右,最高不得超过90平方米)。淮安已经申购的共有产权房将近900套,政府向符合条件的家庭发放供应券,两年内有效。

    江苏淮安来看,通过政府产权分摊减轻购房人出资负担,根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例,从5:5、6:4到7:3,困难家庭出资额最低不少于50%。

    针对政府退出的问题(即个人购买政府的份额),江苏淮安的操作办法是,5年内以原价购买,5年至8年加同期贷款利息,8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益,因家庭困难不能购回的,可以像原来的经适房一样继续使用。在湖北黄石,住共有产权住房户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买,住户不愿意购买,可永远共同持有产权。

    个人退出的问题,各地的指导原则是政府有优先权,即按照评估价回购个人的产权,或者在房屋再上市交易环节,按比例获得增值收益。

    深圳的共有产权住房试点方案正在研究中,将在6月底前出台方案,2014下半年将有一个保障房项目采用共有产权方式。共有产权房实际上关键是要理清政府与个人所占份额,以及份额如何转化的问题。正在研究中的深圳共有产权住房试点方案中,不仅在考虑其他城市已经出台的共有产权模式,还在考虑推出政府与个人、政府与企业、企业与个人这三类共有产权模式。

    北京2013年推出自住型商品住房,最终明确为“共有产权性质的自住房”,价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主。首个项目约提供2000套房源,最终由6.53万户确认申购。

    从试点看,共有产权住房供给主要面对中低收入者,但对于购房者也需要理性。上海市房管局就提醒,市民在申请共有产权房时,应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件,做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的,可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。共有产权住房仍需进一步探索,且需要不断对制度创新。

    黄石市:打通由“租”到“有”的产权通道:公租房建设初期,主要是“以租为主、先租后售”,着眼于解决多数中低收入家庭住房问题;到中后期,则是“可租可售、租售并举”。既稳定了公租房建设资金来源,也有利于调动保障对象的积极性,把政府在公租房管护中的无限责任转化为有限责任,有效解决政策性住房“退出难”的问题。

    黄石的成功模式不仅在湖北有示范效应,在全国也有很强的可复制性。

    上述6个城市在共有产权的路径不同,比如北京以自住型商品房为代表的共有产权房,成都把经适房与限价房将并轨管理,统一为共有产权房等。虽然试点城市的方式不尽相同,但是住建部明确要把公平公正作为基本原则,解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。

    试点地区不断优化共有产权比例调节机制,个人出资比例可在60%至100%,由购房者按家庭支付能力自由选择,目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件,再逐步取得全部产权。江苏淮安根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例,从5:5、6:4到7:3,困难家庭出资额不少于50%。

    7地方政策

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    北京

    201783日消息,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委近日联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),现就《办法》内容向社会公开征求意见。

    20178月7日,北京市住建委会同北京市规划国土委日前起草了《关于印发〈北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)〉的通知》。通知及所附导则拟从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链加强共有产权住房的质量和品质监管,进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准。

    据介绍,该通知内容正向社会公开征求意见。该通知是《共有产权住房管理暂行办法》配套措施,在明确标准的同时,强化质量和品质监管,为《共有产权住房管理暂行办法》的实施保驾护航。

    根据通知,城六区新建项目容积率不应高于2.8,套型总建筑面积不应大于90平方米,层高不应低于2.8;城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

    北京市住建委相关负责人介绍,共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准,倡导互联网+城市规划建设管理的新理念。

    共有产权住房共有产权住房

    一、规划建设方面

    一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。

    二是共有产权住房建设用地采取限房价、竞地价综合招标等多种出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。

    三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查,并依法进行日常监督。

    二、审核分配方面

    一是明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

    二是从严限购条件,已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

    三是促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

    三、规范管理方面

    一是已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。

    二是已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

    三是从严查处虚假申购和违规使用行为,禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的,将限制购买共有产权住房。

    四、新老政策衔接方面

    《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,仍按照原规定执行。《办法》施行后,未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。

    《办法》重要亮点包括:一是新北京人分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%

    二是实现网上申请。符合条件的家庭,登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况,并准备相关证明材料。让数据多跑路、百姓少跑腿,实现高效、便民服务宗旨。

    三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用,更大程度上发挥保障作用。

    2017年8月3日至8月10日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见,截至8月10日6时整,反馈意见共收到2730条,其中邮件2694封、传真36件,主要集中在单身申请家庭年龄、离婚限制年限、住房转出记录以及能否落户、入学等方面。

    2017年8月14日,北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征集情况反馈,明确共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

    关于单身申请年龄,有群众反映30岁年龄限制过高,同时也有群众赞成,认为共有产权住房应优先保障家庭结构稳定且人口较多的家庭。不满30周岁单身家庭可“先租后买”,形成梯度消费。

    据此,北京市住建委表示,下一步,将制定支持政策,引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题,实现有效衔接。

    江苏省住建厅、省民政厅、省财政厅和省国土资源厅联合拟定的《关于加快推进住房保障体系建设重点任务落实的通知》(下称《通知》)2014年06月20日下发,要求将公租房与廉租房并轨运行,推进共有产权住房。《通知》首次提出政府可发放补贴支持保障对象购房,与保障对象出资形成共有产权。

    《通知》要求完善经适房共有产权制度,将政府让渡的土地收益、税费减免等支持政策量化为政府持有的产权,与保障对象出资金额按比例形成共有产权。此前淮安、金坛等地已探索共有产权房。各地可发放购房补贴,支持符合准入条件的保障家庭通过市场解决其住房困难,将政府发放的补贴与保障对象出资形成共有产权;将危旧房片区住房困难群体纳入共有产权制度实施范围。

    《通知》要求完善公共租赁住房制度。地方政府须出台《公共租赁住房管理办法》;2014年起,将公租房与廉租房并轨运行,住房保障、发展改革、财政部门应共同出台公租房和廉租房并轨运营具体办法。

    上海

    2016年,为了进一步规范和加强本市共有产权保障住房供后房屋转让和使用行为管理,根据《上海市共有产权保障住房管理办法》(市政府令第39号),制订本实施细则。

    8相关答疑

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    1 什么是共有产权住房?

    政府与购房人共享产权

    共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。保障性住房专业运营管理机构,也就是代持机构,将代表政府持有共有产权住房政府份额。

    共有产权住房的管理,将以各区为主导,主要用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

    户型上,共有产权住房继续延续以中小套型为主的建设标准。

    2 谁能申请共有产权住房?

    家庭成员名下均无住房

    《暂行办法》明确一个家庭只能购买一套共有产权住房。申请购买本市共有产权住房的家庭,应符合以下条件:首先,申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。其次,申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。

    另外,有下列情形之一的,不得申请购买共有产权住房:包括申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的;申请家庭有住房转出记录的;有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的;申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

    申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

    3 如何申请共有产权住房?

    区住建委官网在线申请

    符合条件的家庭可在网上申购期间登录区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请。市住建委会同公安、地税等部门在申购期结束后20个工作日内,对申请家庭的购房资格进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。

    分配将通过摇号进行。区住房城乡建设委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,确定摇号家庭名单,并在其官方网站公示。共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后,通过摇号确定选房顺序。

    需要注意的是,申请家庭取得的申请编码可申请其他项目,申请时须重新登录区住房城乡建设委(房管局)官方网站激活申请编码。申请家庭情况有变化的,应及时登录网站进行变更。市和区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。

    申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。

    4 共有产权住房如何定价?

    比同地段同品质

    普通商品房便宜

    《暂行办法》称,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

    开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

    至于政府和个人如何分配产权份额,将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。为让购房人心中有数,共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由市住建委会同市发展改革委等部门共同审核后确定,评估及确定结果应面向社会公开。

    购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

    购买共有产权住房,不动产登记部门会向购房人核发不动产权证书,并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

    5 如何处置共有产权住房?

    所持份额可用于抵押

    共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。

    共有产权住房的物业服务费,由购房人承担,并在购房合同中明确。

    此外,共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中,代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房、棚户区改造建设和运营管理。

    6 能否租售共有产权住房?

    满五年后可转让份额

    已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。但购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

    共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。

    回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

    共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

    如果共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件的家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

    购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

    对于出售的价格,代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

    购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

    购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额。

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    共有产权住房 图册
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    • 更新时间:2017-08-15
    • 创建者:guoyingge
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