存房贷 (房屋租赁模式)

所谓存房贷,即居民将自己的住房租赁权出售给建行,比如5年期,建行一次性支付全部租金,然后建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。

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    1政策

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    2017年12月20日,建行广东省分行行长刘军表示,为发展租购并举,实现住有所居,建行推出租房贷后,还将推出存房贷业务,提升租赁住房流动性。据刘军介绍,所谓存房贷,即居民将自己的住房租赁权出售给建行,比如5年期,建行一次性支付全部租金,然后建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。这一新的存房贷业务将在2018年1月8日率先在广州推出。

    2质疑

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    此新闻一出,市场就炸开了锅;再加上最近国有银行先后大手笔授信,表态支持发展租赁业务,貌似租赁市场有“变天”之举。但实际上只要仔细考察,就会发现有不少可能是“空头支票”。

    首先是投入总量存疑。如按广州租金3500元/套来算,5年租金总额为21万,再加上之前推出的“租房贷”(最高10年贷100万),则每套房一次性会给出租和承租方共120万左右。若每个区每年承租和放租100套房,则建行每年净投入就13亿。一个区100套房是否可以造成影响先不说,广州建行可投多少个13亿也存疑啊。

    再者就是价格上的矛盾。如果建行收盘的租金低于市场价,房东未必愿意放租;若租金高于或等于市场,那建行的盈利不但无从谈起,而且还要支付专业机构再次转租的费用。所以要么业务做不成,要么一开始就是亏本买卖。适当支持一下政策发展要求是可以,但建行毕竟是企业,长期做亏损买卖怎么对股东负责呢?

    另外,这次的“存房贷”对供求关系影响也是甚微的。核心城区配套完善,放租不愁,闲置房源也不多,所以“存房贷”在老城区能挖掘的增量房源不多。而郊区房空置较多,但问题不是业主不放租,而是愿意租郊区的客少。建行不会蠢到把难租的房源都“啃”下来。所以这个业务对供需两端的影响都不大,不见得会推动租赁市场的发展。

    这样一来,大银行就陷入一种尴尬的境地了:小城市没多少租赁需求,而大城市租金回报率又太低,所以房企都是口头上对政策响应积极,但实际上参与都是被迫的(因为这是土拍时竞自持的结果)。为了让企业有积极性,银行各种的授信和新产品几乎是承诺把租赁这个不赚钱的重资产全“啃”下来。

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    参考资料

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    [1].广东建行即将推出“存房贷”住房租赁权出售业务

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