房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上,而我国8%左右。上海、重庆试点的房产税扩围方案已停止。重点是加快房地产税立法。

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    1基本含义

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    房地产税房地产税

    房地产税收是一个综合性概念,在我国包括房地产业营业税、企业所得税个人所得税房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

    1949年中华人民共和国建立后,政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。19518月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

    1984年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986915日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年101日起施行,适用于国内单位和个人。

    2主要种类

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    中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种,分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

    房产税和城市房地产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

    城镇土地使用税:以土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据。

    土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

    耕地占用税:以纳税人实际占用的耕地面积计税,按照规定税额一次性征收。

    契税:以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

    房产税:征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

    3国际经验

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    (一)房地产税以保有税为主 

    房地产税漫画房地产税漫画

    从税收体系来看,国外房地产税主要分为三大类。一是房地产保有税;二是房地产取得税;三是房地产转移税。三大征收体系在税收实践中相互配合,较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但综合来看,各国更重视对房地产征收范围较宽的保有税类的征收,因为比较而言强化房地产保有环节课税的同时降低开发经营环节的税负,将会刺激房地产市场的供给和交易,有利于房地产这一经济要素的优化配置。如英国,来自房地产保有的不动产税收收入占总税收的30%左右。 

    (二)房地产税属于地方税种,是地方财政收入的主要来源 

    由于房地产税与地方经济关系紧密,凡是实行中央与地方分享税制的国家,房地产税多由地方政府征收,构成地方税收的主体税种。如美国,除马里兰州将征税权上收到州政府之外,其他49个州都是归地方政府征收。地方政府取得的房地产税收收入主要用于为本地区提供公共服务,形成了“多征税、多提供公共服务、房地产增值、税源增加”的良性循环机制。 

    (三)计税依据明确,税率形式灵活,税率税负水平适度合理 

    目前,世界上绝大多数国家都是以不动产的市场价值为计税依据,即不动产在市场上可售得的数额即资本价值,只有少数国家以土地面积为财产税的税基,如尼泊尔、孟加拉国、以色列及一小部分东欧国家。在税率形式上,则主要是采用比例税率,不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也通常采用累进税率,亦有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定,各国通常采用较为灵活的方式,尤其是以保有环节的税收,其税率既有按法定标准设计的,也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。 

    (四)税收立法健全,普遍建立了财产登记制度和财产评估制度 

    如澳大利亚地方政府对不动产保有税征税有立法权。英国的税收虽然都由中央立法,但地方政府拥有税基和税率的管理权限。另外,大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据,国外征收不动产保有税的国家都成立了该税种专门的评估部门与机构。如美国各地政府为了加强对不动产保有税的征收工作,建立了详细的不动产信息管理制度。这一信息管理制度不但能为其税基评估服务,还能为政府各部门提供土地与建筑的测绘、经济统计等多方面的信息。

    4国内现状

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    概况

    1949年中华人民共和国建立后,政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。

    房地产税房地产税

    1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税。

    1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

    1984年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

    1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。

    2014年税收专项检查大幕初启。记者日前从国家税务总局获悉,房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目,这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。

    体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种,包括广受关注的土地增值税。在往年的税收专项检查中,房地产行业成了查补税款的“大户”,有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半,其涉税违法手段花样百出。 

    从试点到立法

    ●2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

    ●2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

    ●2012年11月,时任财政部部长谢旭人提出,房地产税改革试点经验将在全国范围内推开,同时将积极推进单位房产的房地产税改革。

    ●2012年底,住建部部长姜伟新表示,正在研究房地产税试点,2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。

    ●2013年2月,时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议,会议确定,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房地产税改革试点范围。

    ●2013年5月,国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出,将扩大房地产税改革试点范围。

    ●2013年5月,国土资源部副部长胡存智表示,预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为,条例出台后,全面征房地产税技术条件基本具备。

    ●2013年7月,国家税务总局下发通知明确,研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。

    房产税房产税

    ●2013年8月,财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示,将扩大个人住房房地产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

    2014310日,国税总局局长表态将配合加快房产税立法进程。

    201534日,根据国务院656号文件,从31日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统。

    2016525日,财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,十二届全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。

    2017223住建部副部长陆克华在回答记者提问时表示,房地产税这个问题是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。

    房地产税何时开征可以说是2017年全国两会最引人关注的话题之一。201734日,十二届全国人大五次会议新闻发言人傅莹称,2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。傅莹表示,首先,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广,也牵涉方方面面的利益,所以围绕这个问题的讨论是比较多的。

    2017年是十二届全国人大及其常委会履职的最后一年。根据201752日中国人大网公布的全国人大常委会2017年立法、监督工作计划,制定房地产税法等立法项目,列为预备及研究论证项目。个人所得税法、房地产税法被纳入到2017年预备及研究论证项目,意味着有关方面将对这两部法律展开调研和起草工作,视情在2017年或者以后年度安排审议。

    201834日,十三届全国人大一次会议发言人张业遂在人大会议首场新闻发布会上表示,房地产税法律草案正在加快起草完善;

    201835日,在十三届全国人大一次会议上,国务院总理李克强在政府工作报告中提出要深化财税体制改革”“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”;

    201837日,时任财政部副部长史耀斌对外透露,按照中央的决策部署,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进”;

    2018311日,十二届全国人大常委会工作报告中明确提出,2018年将继续加强立法工作,落实税收法定原则,研究制定房地产税法;

    2018325日,财政部部长刘昆称,将按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。

    2018411日,财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上指出,将进一步优化税制结构,既立足当前,又着眼长远,兼顾税收调控和筹集财政收入功能,逐步优化税制结构,深入推进增值税改革,构建更加公平简洁的税收制度,推进房地产税立法和实施,建立综合与分类相结合的个人所得税制度。

    5存在问题

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    从当前与房地产有关的税收政策看,中国房地产税费主要集中在开发投资环节,占交易环节的比重相对偏轻,对个人占用和交易几乎不征税,特别是房地产交易过程中的低税率,刺激了房地产投机行为。随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展,中国房地产税制与经济发展存在矛盾。同时,由于不同税种出台的时间不同,造成不同税种之间的冲突。表现如下几个方面。 

    (一)租、税、费体系混乱,税收负担偏重

    租、税、费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显。但在实践中,以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前,涉及中国房地产开发、销售全过程的税,约占建设成本的9%;而各类收费却占到41%,这增大了房地产的开发成本。 

    1994年税制改革后,在中国房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种,涉及房地产业的各种收费项目繁多。仅从开发企业的收费项目上看,有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看,有的各项收费占销售收入的35%左右,相当于经营成本及费用的70%。租、税、费体系设置不合理,造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分:成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业,这四部分的比重分别为73%,10%,10%,7%,而中国为35%.40%.16%.9%,造成房价居高不下的原因也在于税费过高,从而加重了房地产开发商的负担,影响了政府对企业的管理水平,不但使管理漏洞增多,而且容易滋生腐败。 

    (二)税收政策在中国房地产各环节分布不合理

    从征税环节来看,现行中国房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节,而在房地产占用、保有期间设计的税种较少,且免税范围较广。一方面,房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格,从而带动整个房地产市场的上扬;另一方面,房地产占用、保有环节的税费种类过少,使得大多数使用者近似无偿取得土地,土地闲置和浪费的现象日趋严重。 

    (三)税项设置欠科学,存在重复课税

    一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税,又按增值额课征土地增值税;二是对纳税人房产座落地,既要从量课征城镇土地使用税,又要从价计征房产税;三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税,对承受方还要课征契税;四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税;五是对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税,又要计征企业所得税。这些从而造成了房地产税种多,环节多,又有征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费,是商品房的房价居高不下的一个重要原因之一,对形成有效的买方市场也带来一定的难度。 

    (四)内、外资房地产企业税收制度不统一

    一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税;二是两套房地产制和土地税制。对内资房地产企业征收房产税和城镇土地使用税,而对涉外企业则只开征城市房地产税,并且仅对房产征税,对地产不征税;三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税费;四是耕地占用税政策内外不统一。对外资企业占用耕地却不征收。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用,但在世界经济全球化的今天,尤其是中国加入WTO后,外资企业将在更多领域进入中国市场,这两套税制的实行,将很大程度地损害内资企业利益,影响税收公平性原则。 

    (五)税收征管的配套制度和措施不完善

    中国目前还缺乏严密的财产登记制度,影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全,税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要,再加上许多税种的税基老化,导致税基侵蚀,税收流失现象十分严重。长期以来,一些地区把房地产税当做零星小税,重视不够。有些地区甚至把房地产税做为招商引资的优惠政策,税法执行很不严肃。另外,因中国房地产税税额小,增长弹性差,一些税务部门在具体征收上也存在松懈情绪,使得房地产税收中逃税偷税漏税时有发生,国家税款人为流失。

    6税制改革

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    基本思路

    (一)精简税种,整合现行税种为新的房地产税 

    在保有环节整合现有的房产税、城镇土地使用税,开征统一的“房地产税”。在突出主体税种的同时,合并印花税和契税,最终在流转环节仅保留印花税和所得税,在取得环节取消土地增值税、保留耕地占用税。另外,对于目前探讨的财产税概念下的遗产税,由于财产申报制度不完善,当前不具备对全社会成员征收的条件。 

    之所以要改变房地产税制重流转轻保有的局面可以放在房地产调控的大背景下来看。2009年以来,伴随着新一轮宏观调控政策的密集出台,国内房地产市场正经历史上最严厉的宏观调控,除了更为苛刻的土地、金融和住房保障政策外,房地产调控现在已经发展到以行政手段限购、限贷,通过提高交易环节的税负等手段来抑制需求。但是这并不能从根本上解决问题,一味地使用行政手段抑制需求,与市场经济的发展机制相悖,势必积累新的矛盾。寻求真正长治久安的制度建设,不动产保有环节税收无疑是一种行之有效的规范的经济手段。 

    (二)适当做出必要的信息披露,给社会公众吃“定心丸” 

    受传统文化和国民心理影响,民众一直认为“居者有其屋”是天经地义的,如果说要对居住用房征房地产税,容易引起纳税人的抗拒心理,所以首先应当明确地给社会公众一个“定心丸”——家庭第一套房或者按人均计算下来的一定标准之下的基本住房,是不被这个税覆盖的。同时,分步骤实施改革,从试点情况来看,目前上海和重庆方案只涉及高档住房或二套住房,待试点较为成熟以后,可将征税范围扩大到居民住宅,但允许扣除一定的免征额。 

    (三)允许各地自主选择试点办法 

    从沪渝两地的具体情况分析,上海外来人口较多,在上海房地产市场中,本地购房者与外来购房者的比例为1:4.4,外来购房者所占比重超过80%,投资投机比例明显高于重庆;而重庆则外出人口较多,外来购房者较少,但存在着本地购房者对于高端商品房的喜好倾向。正是两地房地产市场的发展水平和购房者结构不同,上海重在打击投资投机行为;而重庆则重在抑制高档住房消费,通过征税调节收入分配差距和贫富差距,促进社会公平。因此,在扩大试点过程中,应允许试点城市依据当地经济发展速度、居民平均收入水平等因素,结合房地产业发展各方面的状态,因地制宜选择房产税试点办法。 

    (四)逐步扩大房产税征税范围和缩减税收优惠 

    目前,由于处于试点初期,主要考虑到社会稳定性,沪渝房产税规定了较为狭窄的征税范围,税收优惠面积也很大。随着试点扩大和试点期的延长,房产税征税范围应逐步扩大同时优惠范围应逐步缩小,优惠重点应集中于城镇最低生活保障救济的家庭、残疾人、城镇低收入者等弱势群体,限于满足人们基本生存需要和现有平均住房条件。 

    (五)灵活设置不同类型和档次的税率 

    改革初期,可以选择偏低的税率水平,逐步培育居民住户的纳税意识。目前上海和重庆的房产税最高税率分别为0.6%和1.2%,但仅对增量部分纳税,长期来看,税率范围可考虑为1%-3%之间。同时,区分住房性质实行不同的税率,对于生产经营用房、普通住宅从低适用税率,对于高档住宅、别墅等从高适用税率。 

    (六)加快构建相关征管体系 

    从房产税、城镇土地使用税到房地一体计征的房地产税,从技术上至少要解决两个问题,一是房地产登记制度,二是房地产价值评估技术。同时加强税务机关和其他相关部门的协作,建立有效的信息系统,这些配套制度和措施,将直接关系到房地产税改革的效果。从试点地区的经验看,目前已形成了制造业房产、商业房产和消费性住宅三种房产类型的税基评估方法,且每一种都有一整套较为成熟和科学的评估方案。接下来的试点地区要结合本地区实际情况,进一步理清技术细节,优化相关软硬件,加强专业人员培训,扎实做好相关技术准备工作。只有全面掌握房地产权属信息,确定住宅估值标准,科学合理地进行技术测算,不断积累经验,调整完善改革方案,确保技术上可行,才能真正全面推进房地产税改革,把理论上的完美推演转化为利国利民的改革实践。

    7征收原则

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    2017116日消息,财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

    财政部部长肖捷财政部部长肖捷

    要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

    房地产税征收原则确立

    肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。

    1、立法先行

    在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,立法先行已是社会普遍共识。

    2、充分授权

    所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

    肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

    3、分步推进

    分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”?中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

    房屋的评估值如何确定?

    此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

    现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

    征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担

    对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。

    8征收细节

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    201837日,两会期间,财政部召开了记者会,对于房地产税和个人所得税这两大民生且敏感的话题,进行了详细陈述。

    房产税房产税

    对于房地产税,财政部透露了房地产税征收范围、税收优惠、实施进展等六大细节;对于个人所得税,财政部也描绘了提高个税起征点、增加扣除项和建立综合与分类相结合的个税税制三大新变化。

    房地产税牵动着市场的神经,尤其是在北上广深的朋友,买房了的担心要贬值了要被套牢了,没买的或许窃喜准备什么时候抄底。此外,个税更是民众关心的话题,以月薪15000(已扣除五险一金)计算,如果起征点提高至10000元,可少缴税1425元,税负下降近八成。

    财政部透露房地产税六大细节

    细节一:房地产税的作用

    调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。

    细节二:房地产税的征收范围

    所有的工商业住房和个人住房,都会按照它的评估值来征税,也就是按照评估值来征税。

    细节三:房地产税的税收优惠

    所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样,水平不一样,但是都有一些税收优惠。

    细节四:房地产税属于地方税

    房产税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等支出。

    细节五:根据中国国情设立房地产税

    房地产税的设立将参考国际共性的制度性安排特点。当然,还会按照中国的国情,从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种,再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。

    细节六:房地产税实施时间

    房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

    按照中央的决策部署,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前,正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。

    9伤害指数

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    一线城市囤有大量住宅

    伤害指数★★★★

    按照充分授权、分步推进的原则,一线城市率先推出房地产税的可能行很大。对于在一线城市拥有几十套或上百套住宅的囤房人来说,将是利空的开始。虽说可以转嫁给租客,但随意加价将受到管制,而且在新政策下,一线城市未来几年租房市场的供应将大大增加。届时会出现集中抛盘,对一线城市短期房价构成影响。

    三四线城市囤有大量住宅

    伤害指数★★★★★

    在一二线城市实施房地产税之后,三四线城市必然会跟进。对于拥有几十套或上百套住宅的囤房人来说,同样会出现集中抛盘,但三四线城市人口增长乏力,买房需求不如一线城市,承接力度也远远不如一线城市,更难通过出租转嫁给租客。届时,三四线城市可能会出现一轮调整。

    加杠杆、负债率高的炒房客

    伤害指数★★★★★

    如果房地产税开征,会让房价进入一个平稳期,而且会加剧市场的僵持,房子很难套现。这对于加杠杆、负债率高的炒房客来说,持有成本大大增加,这对于急于出手的炒房客来说,无疑是一个大大的利空。

    拥有一套或两套住宅

    伤害指数

    对于拥有一套或两套住宅的普通民众来说,房地产税的开征几乎无影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,超过三套住房可能会才会被征税。以已实施房产税的上海为例,免征点为60平方米/人,对于三口之家,180平米以内都会纳入免税范围。

    10配套措施

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    尽管此前上海重庆推出了房产税试点,但其方案并没有对现有房地产税收体系进行任何变动。与之形成对照,从整个房地产税体系看,当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种,而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再设计,因此房地产税的推出,伴随着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程。同时由于房地产税的税基确定复杂,需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

    一是现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提。

    目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中,地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税。存量房方面,由于目前房地产税没有全面实施,税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。

    2003年,国家有关部门一度提出城镇建设税费的改革方案,明确了对不动产征收物业税的改革思路,拟将现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡,因而迟迟未有开征。

    新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整,以求更合理地反映房地产市场的税收结构。

    二是与房地产税征管相关的“基础设施”建设需要同步推进。

    房地产税推出同时需要相关的配套改革和建设。从国际经验看,目前已经开征房地产税的国家基本都有一套相对完整、专业的不动产登记,或是配备强大的评估团队。我国推出房地产税前,也需要做好相关的“基础设施”的建设。

    首先,房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民(个人、家庭与单位)全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。

    其次,由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别太大,需要统一界定。

    第三,需要完成修订《税收征管法》,为依法治税提供依据。

    迄今为止,中国的税收主要是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也主要是通过单位财务部门代扣代缴,如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税,从起步阶段看估计难度较大,如何有效地征收需要制定可行的办法。

    另外,政策落地后要建立房地产税监督机构,建立纳税申辩制度,纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要付出不少的人力成本、时间成本,需要充分做好相关准备工作。

    值得注意的是,在房地产税推出后,地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公正地制定和执行,以及房地产税立法目标最终能否实现的重要因素。

    11改革阻力

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    一是要有切合国情的税收减免。

    根据住建部统计数据,我国购房者中首次置业的刚性需求人群多年来始终占大多数,购买二套房改善型需求者居次。胡光辉建议征收房地产税时减除土地价格。“我国房价中有一大半是土地的价值,市中心300万元的住宅,可能200万元是地价。”据其介绍,在房地产税收制度完善的国家和地区,比如美国和中国香港地区,其房产持有税都有相应扣除。美国首套房购买者可以享有减免个人所得税的待遇。

    深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也介绍说,美国、日本等发达国家,除扣除项以外,实际税基还要在房屋评估值的基础上再打4——6折,还会限制税率和用途,房价涨了还要降低税率,确保税负不超过收入的3%——4%。而且,首套房、低收入者、孤寡人群都有很大减免。

    二是要做到征税对象公平。

    我国大城市周边小产权房比较普遍、数量较多。小产权房未缴纳任何税费,却享受城市基础设施投入和各项事业发展带来的红利,获得了相当可观的经营性收益。如果只针对购买了合法商品住宅的居民征收房地产税,显然不公平。

    此外,我国带有福利性质的住宅体量巨大,是否征收?如何征收?都应该有理有据。专家表示,我国住宅有央产、单位产权和私有产权房,还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种。如果征税界定不清,反而可能会加大不公。

    三是房产价值评估要做到合理。

    专家表示,我国各类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务、学区等不同,价格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同,以及是否缴纳土地出让金和各种税费造成的价值评估障碍,还有公共配套不同带来的差异。

    比如,学区房的房屋质量可能很差,但交易价格很高。对于原住户而言,其收入大多并不高,居住面积狭小。如果基于换房而需缴纳高昂房地产税,对原住户可能是沉重负担。此外,一个小区里楼层朝向不同的同户型住宅,可能价格差异较大。但目前普遍缺乏专业化房产评估公司,真实市场交易价格与评估价之间差距很大。

    四是我国房产信息不充分和不完整的问题仍然突出。

    房地产信息管理部门人士介绍,有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的产权证明;有的经租房和原有私产因各种原因而失去了产权证明;有的人为免交契税而长期不去办理登记;以企业名义购买但个人享用,还有代持的和无名却实际占有等等情况。如何准确全面获取房屋信息,仍然是一项长期艰巨的任务。

    12推出时间

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    “立法先行”是房地产税推出的前提,另外,根据“充分授权、分步推进”的原则,在房地产税法出台后,具体实施细则的制订和实施时间的选择将交由地方政府执行。

    一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针推进房地产税立法。当前房地产税是根据国务院的暂行条例来进行征收的,拟推出的房地产税作为一个“新内涵”的税种,其推出需要履行立法程序,而立法需要遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则,在修改、补充或制定新的房地产税法时,应保持与原有税法的承续关系,即将在原有税法的基础上,结合新的实践经验,修改、补充原有的税法和制定新的税法。

    二是按照分城施策、循序渐进的原则选择推出时机。立法后的实施由地方政府结合实际情况具体实施,并且全面落地也将有一个循序渐进的过程。

    房地产税推出后对经济带来的影响,是地方政府制定实施细则和选择推出时机的重要考量因素。房地产税是在房屋保有环节进行征税,由于税收的刚性特征,它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以此减少市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价相差很大,市场的供需矛盾也相差很大。这就要求地方政府在“充分授权”下,在房地产税法基本框架下,根据推出房地产税对当地房价带来的影响,对土地出让金收入的影响,以及银行坏账及营商环境的影响,相机推出。

    反观当前的进展,目前房地产税立法正处在第一步起草阶段。环保税从向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间,至正式施行超过三年。参考环保税立法程序,房地产税立法至少还有关键两步要走,即全国人大(常委)审议和表决通过阶段,另外立法完成至正式实施中间仍有一段衔接期,预计房地产税正式实施还需要一段时间。

    13优惠政策

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    2016219日,据财政部网站消息,根据国务院有关部署,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。

    通知指出,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

    通知还指出,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

    另外,纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

    通知强调,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

    【通知全文】

    关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知

    财税[2016]23

    各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局),西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局、建设局:

    根据国务院有关部署,现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下:

    一、关于契税政策

    (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

    (二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

    家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

    (三)纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

    按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

    (四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

    二、关于营业税政策

    个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

    办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔200526号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔200589号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005172号)的有关规定执行。

    三、关于实施范围

    北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔201539号)执行。

    上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

    本通知自2016222日起执行。

    财政部国家税务总局住房城乡建设部

    2016217

    14相关事件

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    财政部长:个人住房按评估值征房地产税

    20171220日,财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》。约4000字的篇幅讲述了加快建立现代财政制度的意义,财税领域改革的成绩以及需要遵循的原则等等。

    肖捷肖捷

    其中,关于房地产税,肖捷称,过去5年,税收制度改革取得重大进展。实现增值税对货物和服务全覆盖,开征66年的营业税告别历史舞台。资源税从价计征改革全面推进。环境保护税法制定出台。房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。

    肖捷指出要全面落实税收法定原则,并介绍,按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求,新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成落实税收法定原则的改革任务。

    谈及房地产税肖捷表示要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

     

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    • 更新时间:2018-05-07
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