保障性住房 (城镇保障性安居工程)

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。

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    1基本简介

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    保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。

    按照党的十八大报告提出的要求,住房保障制度建设的基本方向是:加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,立足保障基本需求、引导合理消费,加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房[4]供需格局,向着实现广大群众住有所居的目标迈进。

    2主要类别

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    两限商品住房

    即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

    经济适用房

    指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

    廉租房

    廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。

    政策性租赁房

    指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

    3申请条件

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    第四条 申请购买保障性住房应当以家庭为单位,并同时具备下列条件:

    (一)申请人须取得本市城镇户籍时间满3年,年满18周岁,且具有完全民事行为能力。单身家庭申请经济适用住房的,申请人须年满30周岁。

    (二)申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭总资产净值符合规定的标准。具体标准按照我市每年向社会公布的标准执行。

    第五条 符合本办法第四条规定条件的老人、严重残疾人员(以下简称重残人员)、患有大病人员、经济适用住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重点工程建设涉及的被拆迁家庭、旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭、优抚对象和承租危房等住房困难的家庭,可优先配售。其中:

    老人家庭是指申请家庭成员中至少有1人年满60周岁以上(含60周岁);

    重残人员是指申请家庭成员中有经残联鉴定为重度残疾的人员。

    患有大病人员家庭是指申请家庭成员中患有以下病症或做过以下手术:具体指慢性肾衰竭(尿毒症)、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠性动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术、主动脉手术等。家庭成员是否患有上述病种,需要出示医疗机构的证明。

    承租危房的家庭是指申请家庭承租的住房经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋。

    第六条 申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,可包括:

    (一)配偶;

    (二)父母;

    (三)未成年子女;

    (四)已成年但因残疾或重大疾病不能独立生活的子女;

    (五)父母双亡且由祖父母或者外祖父母作为监护人的未成年或者已成年但不能独立生活的孙子女和外孙子女;

    (六)根据本条原则和有关程序认定的其他人员。

    重残家庭1人户按2人计算。

    第七条 家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。住房面积按照使用面积计算,承租公有住房的,使用面积按《公有住房租赁合同》上标明的计租面积为准;居住私产住房的,使用面积以《房屋所有权证》上标明的建筑面积除以1.333计算。申请家庭现有2处或2处以上住房的,住房面积应合并计算。下列房屋面积纳入申请家庭住房面积核定范围:

    (一)全部家庭成员自有私房(含已购公有住房);

    (二)全部家庭成员按照本市规定租金标准承租住房;

    (三)全部家庭成员拆迁已明确的安置住房;

    (四)全部家庭成员在集体土地上自有的正式住房;

    家庭人均住房面积计算公式:申请人户口所在地现居住住房面积÷其所在住房同一《租赁合同》或《房屋所有权证》下的长期共居户籍人口(共居人口在它处有住房除外)+申请家庭成员它处住房面积÷申请家庭人口。

    申请家庭有原住房的,将原住房腾退给区(县)住房保障管理部门后,可按无房户配售经济适用住房;申请家庭住用其父母、子女自有或承租的住房,家庭人均住房使用面积符合经济适用住房申请标准的,可按无房户配售经济适用住房。

    第八条 家庭收入是指全部家庭成员申请当月前12个月的全部家庭收入总和,包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。

    第九条 家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。

    4审核程序

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    第十条 符合本办法规定条件的家庭,应向户口所在地的街道(乡镇)领取《核定表》,《核定表》按统一格式印制,一式三份,按要求填写相关内容。

    申请家庭成员所在单位要为各家庭成员出具住房及收入情况证明(离退休人员凭退休金领取证计算收入,失业人员凭失业保险金领取证计算收入),并在《核定表》的相应栏目中签署意见、盖章。

    家庭成员无工作单位的,由户口所在街道(乡镇)通过入户调查、邻里访问及信函索证等方法,对其住房、收入进行核定,并签署意见、盖章。

    第十一条 申请家庭推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请,并提交以下申请材料及复印件,所需复印件一式三份:

    (一)申请人及家庭成员的身份证、户口簿;

    (二)已婚家庭成员的婚姻证明,离异的提供离婚证、离婚协议书或法院判决书;

    (三)居住地住房情况证明(《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》或房屋产权单位的证明);

    (四)按要求填写并经有关部门认定的《核定表》(须提供原件);

    (五)优抚家庭须提供民政部门核发的优抚证明;

    (六)重残家庭须提供残联出具的重残证明;

    (七)有患大病成员家庭须提供医疗卫生部门出具的大病诊断书;

    (八)个体工商户需提交《营业执照》和上年度缴税凭证;

    (九)由房屋安全鉴定机构出具的危险房屋鉴定书;

    (十)原住房被拆迁家庭须提供房屋拆迁补偿协议;

    (十一)需要提供的其他证明材料。

    第十二条 申请家庭须做出声明,同意市区(县)住房保障管理部门向其它有关政府部门(如工商、税务、交通等)、公/私营机构(如银行、证券交易所、车辆管理所等)或其工作单位调查其家庭收入、住房、资产等情况,并索取相关证明。

    第十三条 街道(乡镇)住房保障管理部门收到申请家庭交报的材料后,应当及时做出是否受理的决定,并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容,受理时间从申请人补齐材料的次日起计算;逾期不告知的,自收到材料之日起即为受理。

    第十四条 受理申请后,由街道(乡镇)住房保障管理部门对申请家庭收入、资产、人口和住房状况进行初审。初审工作按照以下程序进行:

    (一)审核材料

    街道(乡镇)住房保障管理部门根据申请家庭交报的材料完成对家庭人口、住房面积、家庭收入、家庭资产等情况的审核,核查原件,留存复印件。

    (二)入户调查

    街道(乡镇)住房保障管理部门与其他相关部门组成入户调查小组,对申请家庭的住房面积、实际居住人口、家庭资产情况进行实地调查,入户调查人员不得少于2人,由入户人员填写调查情况。

    (三)组织评议

    街道(乡镇)住房保障管理部门组织相关单位对申请家庭的收入、住房及资产情况进行评议,由经办人记录评议情况。

    (四)公示

    街道(乡镇)住房保障管理部门在正式受理申请家庭材料后20个工作日内,完成材料审核、入户调查和组织评议工作。经审核符合申请条件的,街道(乡镇)住房保障管理部门应在申请人户口所在地、居住地或工作单位对申请家庭的人口、住房、收入、资产等情况进行公示,期限为15日。

    第十五条 经公示无异议的,或者异议不成立的,街道(乡镇)住房保障管理部门在《核定表》中签署初审意见、提出初步配售意见,将申请家庭的资料录入申请审核管理系统,并在2个工作日内将申请资料上报区(县)住房保障管理部门。

    经公示提出异议的,由街道(乡镇)住房保障管理部门会同有关单位在10日内完成复查。并对不符合申请条件的家庭书面告知原因;经复查符合申请条件的,按前款规定办理。

    第十六条 区(县)住房保障管理部门自收到申请材料之日起10个工作日内完成对申请资料的复审,符合条件的,确定配售方案。在区(县)政府网站和指定范围内对申请家庭人口、工作单位、住房、收入、家庭资产情况及配售方案等进行公示,期限为15日。

    复审及公示无异议的,由区(县)住房保障管理部门对申请家庭的资格进行认定,并在申请家庭《核定表》上签署意见、盖章后,在2个工作日内上报市住房保障管理部门备案。

    复审及公示有异议的,由街道(乡镇)住房保障管理部门会同有关单位在10日内进行复查,并对不符合申请条件的家庭书面告知原因;符合条件的,按前款规定办理。

    第十七条 市住房保障管理部门自接到区(县)复审备案材料后,在2个工作日内向区(县)住房保障管理部门下发备案通知。由街道(乡镇)住房保障管理部门向符合条件的家庭发放《北京市城市居民购买经济适用住房申请备案通知单》。

    市、区(县)、街道(乡镇)住房保障管理部门在审核过程中,因申请家庭提供的要件不全需补交材料的,所需时间不计入审核时限。

    5发展建设

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    加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措,日前提出几项重要意见:

    一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度,对中西部地区适当提高补助标准。开展住房公积金用于住房建设的试点。

    二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

    三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。

    四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。

    五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析,建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。加强监督检查。国务院有关部门要按照各自职责,抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。

    六是积极营造良好的舆论氛围。以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时,要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。

    6空置

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    20168月,审计署公告了2015年保障性安居工程跟踪审计结果。

    多地审计结果暴露了保障性住房建设的三大问题:十几万套建成的保障性住房“空置”,数以百亿元建设资金被闲置,数以万计的人员骗取保障房资格。

    空置原因

    配套设施差供需不匹配

    根据审计署的审计结果显示,至2015年底,有19万套保障性住房因配套基础设施建设滞后等原因,不能及时交付使用。去年底,审计署曾点名多个闲置严重的地方,包括江西省南昌市、河南省新乡市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和贵州省贵阳市。据记者调查,保障房闲置的主要原因包括:

    供需不匹配。例如,广东1个市多个项目4138套公共租赁住房空置超过一年,主要原因是供需不匹配,实际需求并没那么多。

    配套设施不好,居民不愿住或不能住。山东3个市5个县的9个项目由于配套基础设施建设滞后,4023套住房已建成1年以上但无法交付使用。如滨州市滨城区第二油棉厂小区项目201412月便已建成,但周边配套设施不完善、道路不通畅,230套廉租房和220套经济适用房无人入住。海南琼中等3个县的情况也类似,由于项目配套基础设施建设滞后,已竣工建成一年以上的2077套保障性住房不能交付使用。

    与现行安居房政策不符,无法配置。记者近日到深圳宝安区坪山新村一期看到,9栋共700多套住宅空荡荡。该项目2008年便完工,户型多为100平方米以上,还有两三百平方米的大户型。当地住建部门称,空置是因住房政策更新原因,相对于现在的安居房政策存在面积超标的情况,无法配置。

    质量有问题无法交付使用。审计发现,海南昌江、文昌等8个市县的1712套保障性住房,存在未按照工程设计图纸和施工技术标准施工,以及偷工减料、墙面开裂等质量问题。

    暴露问题

    有地方虚报开工和完工量

    审计署的审计发现,至2015年底,全国有748个市县结存结转安居工程专项资金603.55亿元,相当于当年总投入的3%,其中478.6亿元闲置超过1年。

    记者发现,有的地方以财政困难为由,向上级要来了钱却没办事。广东1个市收到上级财政补助的保障性安居工程资金6.41亿元,却闲置超过1年。

    一些地方则把“借来的钱”闲置。审计发现,山东2个市4个县有13.58亿元国家开发银行专项贷款和企业债券资金闲置超过1年。临沂市高新区棚改项目,融资单位为4.7亿元债券资金承担的利息就近5000万元。

    通过各种途径找来的“安居钱”,为何长时间“躺在账上睡大觉”?

    一些项目未能如期开工导致资金闲置,其重要原因是拆迁进展缓慢。根据审计,这一问题在城市棚户区改造安居工程上更为明显。

    审计发现,山东9个市10个县未完成棚户区改造开工任务1.4万套,占任务总数的9%;还有3个市3个县只完成保障性住房和棚改安置住房基本建成任务的六成。

    此外,一些地方规划没跟上,也是有钱没花的原因之一。从事住房政策研究的中山大学教授朱亚鹏认为,有的地方在计划不周详的情况下,为完成指标盲目申请资金,但相关建设跟不上。

    同时,审计还发现,相关部门在审批上存在疏漏,资金拨付后跟踪管理不到位,监管机制不健全,导致资金未能及时使用。

    在大笔资金被“闲置”的同时,许多项目成了“规划中的工程”“报告中的工程”,一些地方未完成国家下达的开工和建成任务,有的地方则“为了完成任务而完成任务”,虚报开工和完工量。

    开豪车骗住保障房大量被查

    调查发现,一些地方的管理部门对于保障房建设,主要把精力集中在要钱、建房上,疏于后续管理,甚至当“甩手掌柜”,导致骗房、骗补事件时有发生。

    审计署报告显示,去年,全国有5.89万户不符合条件的城镇家庭享受保障性住房补贴超过6000万元,住房3.77万套;有6544套住房被违规销售或出租经营。

    各地审计报告显示,海南19个市县和单位有918户不符合条件对象违规享受保障性住房和农村危房改造待遇;山东6个市21个县的478户保障对象因家庭收入、住房发生变化,不再符合保障条件,但未及时退出,仍享受保障性住房,违规领取补贴。

    据记者调查,深圳曾查出大量开着宝马、奔驰豪车还住着保障房的情况。此外,今年6月,广州一男子“装穷”骗经适房,后来被查出退房后竟还告到法院。广州市住房保障办介绍,该男子家庭年收入超过13万元,申报时声称收入仅3万元。核查发现后,依规定令其退房。

    专家解读

    圆“安居梦”需精细化管理

    “近年来,各级财政连续投入推进保障性住房建设,每年数以百万套的房源建成,用好、管好已有保障房与继续加大建设同样紧迫。”深圳大学经济学院教授国世平说。

    各地的审计报告显示,相关部门已在进行整改,部分闲置房源陆续被分配使用,一批不符合条件的申请人被取消资格,一批房源被清退。

    受访专家认为,保障房是民生大事,地方政府不能只在数量上完成民生答卷,必须在选址、配套、分配等方面科学决策,提高决策透明度,接受社会监督。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,保障性住房是一项系统工程,建好还需用好,这就需要精细化管理,明确谁建设、谁负责、谁监管的问责机制,杜绝保障低收入群体的“安居房”成为一些地方干部的“面子房”和少数违规者的“福利房”。

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    • 更新时间:2016-08-09
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