房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。2011年1月,重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库,其税款为6154.83元。2012年8月12日,30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。2013年7月,房产税改革扩围有可能下半年落成,杭州也许成为第三个征收房产税的城市。

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    1发展历程

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    房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等,这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。

    对房屋征税,我国自古有之。周期的“廛布”,唐朝的间架税,清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”,清末和民国时期的“房捐”等,都是对房屋征税。中华人民共和国成立后,1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税。同年6月,将房产税和地产税合并为房地产税。

    1951年8月8日,政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

    1973年简化税制,将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税,只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月,国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时,确定对企业恢复征收城市房地产税。同时,鉴于中国城市的土地属于国有,使用者没有土地产权的实际情况,将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

    1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

    美国房产税税率大约是 0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。

    2税收特点

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    1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;

    2.征收范围限于城镇的经营性房屋;

    3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。

    注意房屋出典不同于出租,出典人收取的典价也不同于租金。因此,不应将其确定为出租行为从租计征,而应按房产余值计算缴纳。为此,《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)明确规定,产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税,税率为1.2%。

    3征收情况

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    征收范围

    称房产税“课税范围”,具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

    征收标准

    房产税征收标准从价或从租两种情况:

    1、从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

    2、从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。

    房产税应纳税额的计算分为以下两种情况,其计算公式为:

    (1)以房产原值为计税依据的

    应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)

    (2)以房产租金收入为计税依据的

    应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

    征收期限

    房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。

    房产税征收时间是多少呢?根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以,各城市的征税时间并不一致。

    征收对象

    房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

    由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

    房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。

    1. 产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税;

    2. 产权出典的,由承典人纳税;

    3. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税;

    4. 产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税;

    5. 无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税;

    6. 产权属于集体所有制的,由实际使用人纳税

    外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

    征收税率

    1.按房产余值计征的,年税率为1.2%;

    2.按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

    4试点城市

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    范围

    2010年以来,房产税一直是业内外热议的焦点,先是4月17日新“国十条”公布后,传出上海版调控细则可能试行房产税,由此房产税的话题重新延续两会后的热度,随后的5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”,再度引发业内猜测。之后,国家发改委官员表态,房产税改革推进暂无总体安排,但发改委支持地方进行试点和实验。

    多地已具备条件:

    湖南省税务部门相关负责人在上述会议上表示,曾做过一个调研,发现房价高的原因之一是,大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节,不仅对于遏制房价过快上涨有好处,还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。

    财政部有关人士也表示,作为地方税重要组成部分,房产税的主要作用在于调节收入分配,提高土地利用效率。

    如此重要的税种,其配套方案的制定至关重要。地方税种实行“收支两条线”,如果将房产税用于其他方面,将无法达到预期目的。同时,房产税的推出,势必伴随着其他税种的合并。有分析认为,这些因素正是房产税试点一再推后的原因。

    至于产权确认、统计口径、税率等技术问题,不少业内人士认为,经过近7年的实践,很多地方已具备了这些条件。

    房产税试点

    “不让试点城市吃亏”,对于试点城市来说,房产税试点带来的利大还是弊大,曾引起不少争论。据了解,在已经递交房产税试点方案的上海,有反对者认为,试点将增加企业和居民负担,并在短期内推高房价,削弱上海的“城市竞争力”。“城市竞争力是一个很虚的概念,但不少地方都看重这一点。”一位知情人士表示。北京市税务部门有关负责人也在上述会议上表示,房产税推出后,老百姓从无税养房,变成纳税养房,可能短时间内难以接受。“不会让试点城市太亏,会有一定的配套措施。”上述有关人士则表示,全国范围内推行试点的难度较大,试点将从个别城市开始。但他并未透露具体试点城市。

    此前,在传闻的试点城市中,上海、重庆、武汉等被提及,但有关部门迟迟未予公开。外界则普遍认为,上海最有可能先吃“螃蟹”。据了解,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.5%~0.8%,略低于经营性物业的税率。但房产税征收是否会“照顾”自住型需求和人均住房面积低于当地平均水平的家庭,尚不明确。有消息称,杭州有望成为继上海、重庆之后,第3个试点向住宅征收房产税的城市。这再次把杭州推向了房产税试点城市的风口浪尖记者向税务部门求证后了解到,杭州是否列入试点实际上至今仍不明确。

    深圳、广州入围房产税点。国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确,2012年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测,深圳、广州有望接棒上海、重庆,入围第二批试点房产税改革的城市名单。

    上海

    本地户籍:新购且属于家庭第二套以上

    外地户籍:新购

    计税价格:交易价格70%,以后按评估价

    税率:0.6%低于平均价格2倍的0.4%

    免税额:人均60平(含60)

    第二套购入后一年内第一套卖出,退税

    重庆

    (试点的区域为主城九区,包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区)

    三种情形需要缴纳房产税:

    1.个人拥有的独栋别墅:存量增量都收,认定标准是:在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里,由于只有使用权,没有产权,就不需要交税。

    2.个人新购的高档住房:高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

    3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子,不管是高档房还是低档房,都得缴税。

    税率:平均价格3倍以下0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房,税率统一都是0.5%。免税面积:2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除,一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。不予扣除免税面积:在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除;纳税人家庭拥有的第二套(含)以上的应税住房不予扣除。据重庆市地税局相关人员确认,将从 2011年10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。重庆存量独栋别墅主要分布在重庆市主城除沙坪坝、大渡口外的区域,其中以北部新区分布的独栋别墅为最多。预计首批应税的存量房为3400套。重庆市房产管理部门测算,2012年重庆主城交易的应税住房将接近万套,加上存量独栋住房,初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。日前,中国社科院发布报告建议,对我国人均住房超40平方米部分征房产税,此观点在社会上引发争议。有地产专家表示,该建议指标偏简单,建议提高纳税红线,并按照不同地区的特点增加指标。也有专家称,单靠房产税很难平抑房价。(广州日报2012年11月29日)重庆、上海2011年1月28日启动房产税试点改革以来,虽然要更大范围内推广房产税改革的消息从未间断,但并没有付诸实施。这与增值税改革不到1年,就推广到全国12个省(区、市)形成鲜明对比。一方面这说明对房产税改革还有争议,难以达成共识,高层在决策方面较为谨慎;另一方面也说明重庆、上海的试点方案并没有完全达到改革的初衷,政策设计需要进一步优化和提升。不过,随着党的十八大报告再次吹响深化改革的号角,推进房产税改革的呼声再次出现。特别是财政部部长谢旭人撰文提出进一步推进房产税试点改革之后,中国社科院就发布了人均40平方米为线征收房产税的建议报告,让人们感觉到房产税改革将要提速。
    首先,公平纳税环境考量房产税改革。深入推进房产税改革,一是必须依赖公平的纳税环境,因为房产税需要公民依法自觉纳税。如果没有公平的纳税环境作支撑,贸然推进房产税改革就会引发纳税人不满。这就是房产税难以深入推进、实现普遍征收的重要因素之一。
    二是房产税改革本身要促进社会公平。中国社科院人均40平方米纳税标准线提出后,网民争议的一个焦点就是缺乏公平性。不容置疑的是,房产税改革需要的这种公平环境并不存在。比如官员财产的不透明问题,很多官员拥有多套房产,但是这些房产在产权部门登记在不同人的名下,在征收房产税时很难核实征税。相反,普通公民辛辛苦苦赚钱购买住房自住,其房产却要纳税,这样房产税改革就会形成新的不公。

    因为现行《宪法》和《立法法》明确规定,涉及公民私有财产的税收法律必须由全国人大立法实施。但是房产税改革方面并没有启动立法程序,所有的改革消息均来自相关行政职能机关,重庆上海试点也是在行政部门的主导下进行的。

    陕西

    2017730日,据陕西省国资委网站消息,陕西省政府近日印发《陕西省房产税实施细则》。细则中提到,五类房产可免征房产税。

    房产税房产税

    5类房产包括:国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。

    细则提出,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。对产权共有的,由共同人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。

    细则还提出,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。税额依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。对纳税人没有房产原值作为计税依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。纳税人纳税确有困难,需要减税或免税的,经纳税人申请,由所在地地方税务机关提出意见,层报省地税局审核后,报省人民政府确定,定期减征或免征房产税。

    深圳

    20181月,从深圳市地税局获悉,2018年起深圳房产税(从价计征)和城镇土地使用税的纳税期由原来一年申报四次和一年申报两次调整为一年申报一次。

    据介绍,在当前国家税务总局深入推进放管服改革、广东省政府大力推动供给侧改革的形势下,根据《广东省地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限意见的通知》的要求,深圳于126日发布《深圳市地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的公告》(以下简称公告”)。《公告》于今年21日起施行,有效期5年。

    《公告》显示,深圳将房产税(从价计征)和城镇土地使用税纳税期限统一调整为一年申报一次,降低纳税人的资金成本。调整前,深圳房产税(从价计征)和城镇土地使用税纳税期限分别为一年申报四次和一年申报两次。

    记者了解到,此前,纳税人缴纳房产税(从价计征)纳税期限从11日至15日、41日至15日、71日至15日、101日至15日,城镇土地使用税的纳税期限从11日至15日、71日至15日,统一调整为税款所属期当年的101日至1231日。

    此次调整不改变税款所属期为2017年的房产税、城镇土地使用税纳税期限。深圳市地税局有关负责人介绍,纳税人缴纳税款所属期为2017年第四季度房产税(从价计征)的纳税期限不变,仍是201811日至2018115(不含节假日顺延)。纳税人缴纳税款所属期为2017年下半年城镇土地使用税的纳税期限为201811日至2018331日。

    5改革

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    相关讨论

    国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林2010年8月24日说,中国计划实施一系列税收体制改革,包括优化增值税和营业税税收制度,扩大增值税征收范围;统筹企业税费负担,实施资源税改革;推进房产税改革;继续实施个人所得税改革。

    增值税中央与地方分享比例将调整

    徐林说,中国的增值税只对工业部门征收,对服务业征收营业税。由于工业增值税具有不同环节抵扣的机制,而营业税不存在抵扣,服务业承担的税负比工业要高,不利于促进服务业的发展。不过,他认为营业税和增值税体制改革比较复杂,改革将涉及中央和地方政府分享增值税比例的调整。营业税收入是完全由地方政府享有的。

    或开征环境税和社会保障税

    在谈到房产税改革时,徐林说,中国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究,它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”徐林说,“中国还可能要开征环境税和社会保障税”。中国环境保护的压力非常大。如果排污企业,包括排污的个人,不缴纳环境税,对保护环境是不利的。他说,中国社会保障的压力也非常大,人口老龄化程度越来越高。养老体制改革还不到位。“我们正在研究要将目前的社会保障费改为社会保障税。”这有利于建设全国统一的社会保障体系。

    个税征收体制“缺陷很多”

    在谈到个人所得税改革时,徐林说,中国个人所得税的征收体制有很多缺陷。征收机制是通过工作单位在工资发放单位代缴的,并没有考虑每个人实际负担的人口,一部分人承担的个人所得税偏高。“我们还有些征管的漏洞,可能有一部分人并没有缴足个人所得税。这是我们下一步个税改革的主要方面。”在资源税改革方面,徐林说,资源税是完全由地方政府享有的税种。这个税种有利于资源富集地区的发展。资源税征收幅度不太高,而且是从量征收的。地方政府得到的税收收入还不够多。今后实施资源税费改革之后,资源富集的中西部地区在资源税方面得到的收益会进一步增加。这项改革将有利于提高资源输出地的财政收入。

    上海率先试行房产税改革信号强烈

    2010年10月7日傍晚时分,上海市政府“突然”公布最新楼市调控细则:在一定时期内,限定居民家庭购房套数,暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房),积极做好房产税改革试点的各项准备工作,并按不同住房销售价格确定土地增值税预征率。

    实际上,在10月6日结束的“假日楼市——2010上海房地产秋季展示会”上,关于楼市调控细则即将出台的消息就已经传得沸沸扬扬,虽然根据主办方的统计,4天的“假日楼市”有14万人次观展,甚至超过了2009年10月楼市最火时的同期房展会,但观望情绪始终弥漫在展会现场,“看的多,买的少”成为本届房展会最大特点之一。

    分析人士认为,业内盛传上海即将出台楼市调控细则、上海或将成为房产税征收试点城市等消息,更是加重了购房者的观望心理。他们大都希望在调控政策细则出台后,能看到实质性的调控效果。

    在房展会现场,有参展商表示,今后上海楼市走势将如何发展,关键还是要看上海楼市调控细则是否有更新的政策出台。某参展楼盘的相关负责人表示,如果上海也对家庭购房套数进行限制,再率先征收房产税,那么预计成交量将明显减少,而房价也可能会出现下跌。

    事实证明,这位负责人的“预言”成真了,今天上海市政府批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求,在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房),违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

    而关于房产税方面,《意见》也强调,要发挥税收在房地产市场调控中的作用,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”意见要求,加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%%;超过1倍的,预征率为5%%。
    《意见》还要求,各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。
    对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
    此外,为增加普通商品住房供应,上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)的允许交易期限,由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。
    《意见》强调,上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则,加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系,加大供应和需求双向调节力度,切实增加普通商品住房供应,引导居民合理住房消费,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件,促进房地产市场平稳健康发展。

    执行税收

    重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。

    1、重庆:对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。

    2.上海:征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。适用税率暂定为0.6%。

    6中国现状

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    从发达国家的经验来看,无论从完善税制的角度,还是促进房地产价格稳定的角度,开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲,开征房产税是一项系统工程,还面临着许多问题需要解决。

    首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中,最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产,这就意味着存量不咎,以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言,加重了负担,会造成明显的社会不公。

    其次是税率如何确定。假设房产税率很低,房地产价格上涨率高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义,房价还会继续上涨。如果税率过高,又会不利于房地产行业稳定发展,而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

    三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性,和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关,如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估,面对数以万计的不同房屋,准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说,如果只是大体分区确立房产基础价格,容易因为不公平而招致反对。另外,当房价评估不合理时,还要建立起相应的申诉程序。

    限购令

    有关专家指出,如果放开限购措施,必然会用税费政策来替代,如增加交易税、资本利得税、房产税等手段。这样就会避免下一轮房价的快速上涨。事实上,姜伟新在联组会议上也暗示了这一点。在面对全国人大财经委副主任委员吴晓灵的提问时,姜伟新表示,“更多地采取税收办法,对需求和供给包括房价进行调节,这是一个非常重要的意见,也是对的。但是,现在确实有一个信息不是特别清楚的问题,我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。”财政部部长助理王保安表示,中国将加快推进房产税的实施,使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调,下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制,加快税收政策的制定,抓紧总结上海、重庆两个城市的房产税试点经验,加快推进房产税实施。据知情人士表示,由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善,因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果,将成为新税种出台的重要参考。

    新政

    北京楼市出现一二手房价“倒挂”现象。据记者调查,北京市的部分地区二手房单价比同一地段的新建商品房单价高出每平方米1000—2000元左右,对于二手房业主的降价压力大增。

    11月25日晚,北京同时发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的新政策。专家分析认为,按照新标准,北京超八成房屋是普宅,这不仅有利于鼓励自住需求,也降低了购房者负担;最低计税价提高则带来交易成本增加。两项政策相辅相成,收紧意味更强,表明楼市调控更加贴近市场现状。综合来看,在当前楼市调控的关键时期,这将加剧房价下降趋势。据中国证券报记者多方走访发现,两项新政出台后,并未出现此前市场预期的“抢成交潮”。

    准购房者

    两项税费调整出台时值周末,恰逢准购房者看房“高峰期”。但多家房地产中介人员表示,虽然12月10日起,北京二手房最低计税指导价将上调,但并未看出准购房者有急于下单、抢成交过户的强烈意愿。多位准购房者向记者表示,对未来房价下跌的幅度仍心存期待,目前不会盲目跟风入市。“虽然税费可能上升了,但是房价一跌就是几万元,甚至十几万元,所以我觉得还可以再等等。”

    北京中原地产在周末抽样调查了部分门店,其中大部分门店都接到了客户对于政策的咨询电话,咨询量比平时增加了50%,但是其中咨询有关期房住宅契税标准的占到了60%,关心最低指导价格变动对成交影响的咨询客户只占30%。北京中原地产市场研究总监张大伟坦言,在所有咨询客户中,明确表示要抓紧时间过户的只有10%不到,80%客户依然期待房价继续下行。张大伟认为,“我们预期下星期过户量可能会有所上升,但是单日也不太容易超过千套,市场已经进入拐点,绝大部分购房者入市更加谨慎。”房地产业内人士分析,由于此次两项信托网的税费政策的缓冲期较长,到12月10日还有接近半个月,所以“井喷式高峰”应该不会出现。而且,政策并未明确最低指导价格上浮的标准,大部分客户依然需要了解和判断的时间。在房价出现明显下调的背景下,因北京二手房过户指导价格调整可能带来的新增税费成本将不可能再转嫁给买家,这势必引起卖家的进一步降价。

    阴阳合同

    业内人士指出,此次新标准对六环内多数“非普通住宅”重新定义,有利于刚需购房者。比如,新标准六环路内各环线北部价格上限均较南部高3600元/平方米,极大降低了北部住宅因价格高于南部,旧标准下一概被“误判”的可能性,尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说,北部购房需求最高将减少税费11余万元。
    与此同时,此次新政对二手房交易中一度盛行的“阴阳合同”造成致命打击。不少房地产中介人士表示,此次两项税费调整后,将不能通过“阴阳合同”避税,投机购房者的购房成本又将进一步增加。根据链家地产最新发布的研究报告,此次新普宅标准“解放”四类“非普通住宅”,税负最高或减轻12余万元。链家地产副总裁林倩认为,新普宅认定标准适用楼盘的范围更广,对非豪宅的利得财富购房者而言,大多数税费负担均有所减轻。90—140平方米普宅税负最高减轻12万元。旧总价标准下,六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米,大多会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下,不超单价上限、改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90-140平方米的房屋,税负最高减少12.22万元。一位首次置业的准购房者蔡先生告诉中国证券报记者,以前自己看房几乎不敢看超过90平方米的房子,“因为那样‘被豪宅’实在是太不值得了。”蔡先生称,新政出台后,税费对于自己这样的刚需购房者有了较大优惠,所以准备再扩大看房范围和区域,争取购置到性价比更高的房子。

    税费调整

    多位业内人士指出,两项税费调整,并不说明房地产宏观调控政策开始松动,而是更人性化、精细化地保障了刚需购房人群的利益,并进一步挤压北京这样的一线城市的投机需求。林倩认为,两个政策同时出台,显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况,保障基层刚需购房,对买卖高额房产者课以高税。最低计税价的提高,有效填补了旧有的税收漏洞,保证房产交易价格上的透明性。刚需购房者由于最低计税价提高造成的交易成本增加,会抵消由于普宅标准改动带来的税费优惠,相抵后,净购买力会有所增加。对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强,这类交易既要面对最低计税价格提高带来的高税负增额,同时也被排除在税负优惠范畴之外。这符合调控下限制投资性“炒房”的方向,有利于北京整体房价的稳定回落。张大伟表示,北京以前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上,此次出台的提高普通住宅标准落实了调控细节,减少自住需求的税费负担,楼市调控政策更加人性化。此次两项税费调整必须综合看待,如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控,实际上两项政策叠加来看,收紧的意味更强,“这两项政策既是税收政策,也是房地产调控政策,提高计税标准将继续收紧投资购房”。另外,普通住宅的认定标准回归市场,也有可能会在后续出台的房产税或者物业税试点中起到比较重要的作用。

    地税部门准备

    在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后,对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越大。2012年8月13日,在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上,全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训,从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点,提供技术储备。

    除此之外,贾康在之前一份研究报告中也分析道,未来推进房产税改革、使不动产税成为地方政府(首先是城市政府)的主体税种,既是国际惯例,也是优化我国土地收入结构的重要举措。贾康认为,对于我国,房产税改革一方面能够为地方政府提供稳定的地方财源主力税种,使地方税体系得到重大推进;另一方面,强化了土地及其附属物保有环节的税制而有利于优化土地收入结构,通过稳定的、可持续的房地产税收收入弥补政府因土地出让收入减少带来的财力缺口,培养地方政府长期行为,并抑制房地产投机和优化收入再分配。

    7国外现状

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    美国

    美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收,而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定,因此各地税率高低不等,而且随着时间推移还可能会有小幅调整。美国在建国初期就开始征收房产税,早在1792年就有4个州征收房地产税,1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规。美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场,但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下,此外还有一些服务性收费项目,这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

    日本

    针对房产的保有环节,日本并未设立专门的房产税,而是将房产作为固定资产的一种,统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起,日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》,固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋,也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于中国的市级以下区域)级税,由地税机关征收管理。《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,但这并非是强制标准。除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

    俄罗斯

    俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》,在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来,俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题,俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率,房产评估价格越贵,税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产,则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之,拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定,国家规定税率范围,地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。俄罗斯国家规定的税率范围为:清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布),税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布,税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上,税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠,如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员,等等。

    墨西哥

    房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革,已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低,政府希望利用低税率刺激房地产市场投资,改变房地产市场增速缓慢的现状。房地产税在墨西哥拥有较长历史,早在西班牙殖民时期,当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年,房地产税正式写入墨西哥法律。1983年,墨西哥议会通过了宪法第115要修正案,规定各州政府向市政府授权,由市一级政府决定当年的房地产税税率和所需征收的总税额,并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年,墨西哥宪法第115条款经过修改后,规定各级政府在制定房产税税率时,要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。按照法律规定,拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率,向州政府缴纳一次房地产税,房屋的价值由政府派遣的评估师确定。墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式:房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中,房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况作出相应调整。

    8现状对比

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    在西方国家,房产税的征收从未遭到普遍的抗税反应,这是因为房产税的税收收入大部分用作提高地方公共产品的供给水平。在一些国家,地方政府所管辖的学校、公共图书馆等公共设施以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支,都由房产税收入直接支持。我国房产税的开征理应成为大势所趋,但是就当今而言,在间接税水平依然很高,地方主体税种的建立与使用尚需规范,单单依靠房产税是难以起到降低房价的作用的,反而会使公众的税痛加剧。

    注意事项

    结合国外的经验,从中国实际情况出发,笔者建议中国房产税的征收应该注意以下几点:

    第一,人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准,超过了平均居住面积,就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大,税率越高,可实行累进税率制度。另外,要规定相应的减免制度。

    第二,房产税应该有合理的用途,取之于民,用之于民。因此,所征收的房产税应该用于当地教育条件的改善、社区设施的改进或道路、桥梁的改造等等。这样有利于房产税的征收,防止逃避税收的现象,同时,也能通过税收来抑制房价的快速上涨。

    第三,对于长期空置的房子,明显具有投机性色彩,故而可以提高房产税的税率。这样,能有效避免房产投机。

    第四,将该税种划归为地方税种。一方面比较符合历史习惯和国际惯例,另一方面,有利于调动地方政府的积极性,可以激发地方政府配合中央政府进行房价控制,有利于房价的稳定。

    长期以来,中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节,保有环节的税收较少,这是推动中国房价高涨的主要因素。因此,在保有环节上开征房产税,从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。

    房产税的开征,对于不断上涨的房价,无论是一记重拳,还是浮云,我们还不得而知。尽管未必能达到预期的效果,但是,还是带给了我们希望。

    9注意事项

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    结合国外的经验,从中国实际情况出发,笔者建议中国房产税的征收应该注意以下几点:

    第一,人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准,超过了平均居住面积,就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大,税率越高,可实行累进税率制度。另外,要规定相应的减免制度。

    第二,房产税应该有合理的用途,取之于民,用之于民。因此,所征收的房产税应该用于当地教育条件的改善、社区设施的改进或道路、桥梁的改造等等。这样有利于房产税的征收,防止逃避税收的现象,同时,也能通过税收来抑制房价的快速上涨。

    第三,对于长期空置的房子,明显具有投机性色彩,故而可以提高房产税的税率。这样,能有效避免房产投机。

    第四,将该税种划归为地方税种。一方面比较符合历史习惯和国际惯例,另一方面,有利于调动地方政府的积极性,可以激发地方政府配合中央政府进行房价控制,有利于房价的稳定。

    长期以来,中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节,保有环节的税收较少,这是推动中国房价高涨的主要因素。因此,在保有环节上开征房产税,从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。

    房产税的开征,对于不断上涨的房价,无论是一记重拳,还是浮云,我们还不得而知。尽管未必能达到预期的效果,但是,还是带给了我们希望。

    10存在问题

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    “房产税全面开征现在没有时间表。”全国政协委员、财政部副部长朱光耀今天说,目前正在总结上海市和重庆市的试点经验,或将扩大试点规模。

    哪些城市会成为扩大试点的范围?“你得先问问那些城市的市长。”朱光耀说。

    朱光耀说,改革的阻力在于各种不同的利益集团,要平衡、协调各方的利益关系,但总体的目标都是发展中国经济,通过民主协商,让改革的红利最大限度地发挥出来。

    朱光耀告诉记者,地方税税种的建立,讨论过程会非常激烈。1994年分税制的建立,就是时任国务院副总理带着经济团队一个省一个省地跑出来、谈出来的。

    2013年2月20日,国务院常务会议确定5项加强房地产市场调控的政策措施,这5项调控政策措施被称为“国五条”。市场普遍认为,“国五条”的出台,彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,释放了政策将持续从紧的信号。

    朱光耀肯定地表示,中央会继续坚定决心把房价控制下来,新规中税收方面的措施,就是为了控制市场上房屋的转卖,目标并不指向第一套房的交易,具体的效果需要在实践中检验。

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    房产税 图册
    • 浏览次数: 6182 次
    • 更新时间:2018-01-31
    • 创建者:国搜百科
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