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公共租赁房(简称:公租房),是对住房困难人群的过渡性的解决方案,旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员,提供住房帮助。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2011年6月,北京市的多个公租房项目开始向社会公开进行“预租”。2011年10月,公租房首次向非京籍开放;12月1日,北京公租房细则开始实施。2014年2月,北京市拟进一步加强廉租住房与公共租赁住房的并轨分配及运营管理。两类住房将实现房源分配统一、租金标准统一和退出管理统一。

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    1简介

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    公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案,旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员,提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点,但在实际使用中也存在户籍、租金等问题。

    2发展

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    背景

    不能租廉租房,却买不起经济适用房;不能买经济适用房,却买不起商品房;刚刚毕业,收入不低但没有积蓄,买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善,但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。

    2007年,中国相关部门就公共租赁房开始调研时,一个重要背景是,希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。新就业人员的住房问题是中国各地区都面临的难题。他们虽然不属于低收入群体,但刚刚就业,积蓄少,存在阶段性的住房困难,建立公共租赁房有助于缓解这一问题。

    “夹心层”现象普遍出现之后,北京、天津、上海、常州、青岛等城市陆续开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房,为填补住房保障体系的空白提供了可能。

    历程

    为解决低收入人群的住房问题,美国政府很早就推行“公租房”计划。而“公租房”也在很大程度上缓解了社会的住房压力,成为低收入民众延续生活梦想的基础。

    早在19世纪至20世纪早期,美国政府对贫困人口的住房问题就给予了政策关注,其主要举措是对贫民窟进行大规模改造以提高住房的质量标准。

    1936年在亚特兰大兴建的“泰克伍德社区”,成为美国面向低收入人群的首个“公租房”项目。

    20世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击,促使政府担当起更大的责任,通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。

    1940年到1942年,在“罗斯福新政”后期,全美建成了8个大型“公租房”项目。这些房产在二战后逐渐被私人购买,但其中的7个项目直到2009年仍作为“公租房”项目在运转,并且政府与房产业主建立起有效的合作。

    3房屋标准

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    中国北京、天津、上海等地建设的公租房的一般交房标准为:

    1.水、电、气表安装到户;

    2.统一安装入户防盗门;

    3.客厅及卧室地面采用玻化砖,墙面、天棚刷乳胶漆。厨房、卫生间地面、墙面均采用防滑地砖、墙砖,天棚采用塑钢扣板;

    4.卫生间安装吸顶灯、换气扇、蹲便器、成品立柱盆,厨房安装吸顶灯、抽油烟机、成品橱柜、淘菜单盆。承租人只需自己配上家具、电器等即可直接入住。

    4基本优势

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    规划合理

    公租房小区主要布局在主城区的聚居区中,有相对成熟的产业支撑。

    交通方便

    每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近,公交路线充足并适当设置公交转运站场,保证小区居民方便出行。

    配套完善

    超市、农贸市场等生活服务设施配套,设有社区医院、幼儿园、小学、文化、体育、社区管理、警务等公共服务机构和公共活动场地,水、电、气、电视、网络、通讯配套齐备。

    环境宜居

    由一级物业企业提供一级标准的服务。通过比选确定有实力、高水平的设计单位,精心设计公租房楼宇立面、小区景观和活动场所,有门禁系统、周界防范报警系统等八大智能化系统,成为标准化的现代居住小区。小区容积率控制在3.5-4.0之间,绿化率35%左右,与周围普通商品房楼盘大体相当。

    户型合理

    户型在30-80平方米,60平方米以下的占总量的85%以上,分为单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅,厨房、厕所等功能齐全,能满足不同类型人群和家庭的基本居住需求。

    租售并举

    在租赁5年期满后,符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。购买后可以继承、抵押,不得出租、转让、赠予等市场交易。因特殊原因需转让的,由政府以购房价加利息回购,再作为公租房流转使用。

    5特征

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    公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房,目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求,比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定,公共租赁住房呈现如下特征:

    第一,保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出,大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见,发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。

    第二,政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的,而是由国家推动出现的,是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别,因此公共租赁住房的发展,尤其是发展初期,只有在国家特殊政策的支持下,才能步入正常的发展轨道。同时,基于公共租赁住房的保障性特质,国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此,《指导意见》专设“政策支持”部分,从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。

    第三,租赁性。这是公共租赁住房的核心特征,也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房,而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。

    第四,专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住,而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购,还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源,都不是为了自住,而是专业用于出租的。

    第五,供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中,廉租住房的供应对象是最低收入群体,经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定: 公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛,如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口,并且不设收入限制。

    6历史意义

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    有利于帮助“夹心层”解决住房难。

    利于国家保障体系面向“非低收入群体”转变。这种转变,是政府对非传统意义上的低收入群体也需要帮助的认可。

    公共租赁房的完善,可能在一定程度上抑制房价攀升,让人们放弃急于买房的心理,可能利于房价回落,有可能让一部分人住进自己的房子里。

    7公租房申请

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    申请对象

    公共租赁房的供应对象为中低收入住房困难家庭,包括已通过经济适用房、限价房资格审核,尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭,还有刚毕业的大学生和外来务工人员。已取得廉租房、经适房、两限房资格的家庭无须再次申请,符合廉租房、经适房、两限房申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。

    申请条件

    针对具体申请条件,中国各地区的政策略有差异:

    2011年10月19日,北京市公布了公租房细则,外地人正式纳入可申请范围。通知规定,非京籍人士来京连续稳定工作满一年,能提供暂住证明、公积金证明或社保证明,本人及家庭成员在本市无房即可申请公租房。对于非京籍申请者的收入条件无限制。

    重庆市申请公共租赁房的条件为:年满18周岁,在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭,大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员。申请时需提供相应材料,如:除了公租房申请表、本人和共同申请人身份证明、婚姻证明外,个体工商户需提供营业执照和税收缴纳证明;主城区退休人员需提供养老待遇领取证明或原工作单位出具的退休证明等。

    武汉公租房申请条件

    1、本市住房困难家庭

    (1)申请人具有本市城镇常住户口,共同申请人具有本市城镇常住户口或持有武汉市居住证,年度人均月收入低于3000元(单身3500 元),无房户或人均住房建筑面积低于16平方米;

    (2)申请人有稳定的工作或收入来源。

    2、新就业职工

    (1)申请人及共同申请人具有本市城镇常住户口或持有武汉市居住证,大中专及以上学历,且毕业未满6年,人均月收入低于3000元(单身3500元);

    (2)申请人已与用人单位签订一年以上(含一年)期限的固定劳动(聘用)合同,且正常缴纳社会保险金或住房公积金;

    (3)申请人和共同申请人在本市范围内无房且未承租公房。

    3、申请材料

    从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。将进一步完善申请受理渠道、审核准入程序和租金定价机制。

    1、本人手写申请书(黑色水性笔书写,签名按手印);

    2、申请人+共同申请人(除申请人之外的家庭成员或合租人)的身份证原件及复印件(正反两面);

    3、申请人+共同申请人的户口簿原件及复印件;

    4、婚姻证明:

    (1)单身/离异/丧偶的,需民政局婚姻登记机构开具单身证明;

    (2)离异人员离婚协议书,房屋财产分割证明(法院判决);

    (3)已婚人士的结婚证原件及复印件;

    5、收入证明(所有成员均须出具,证明要求原件):

    (1)有工作单位人员,工作收入证明(申请社区发放)+近12个月工资存折明细/银行对账单(要求:加盖单位公章及财务章);

    (2)灵活就业人员,单位证明(注明:单位地址、电话、联系人);

    (3)无业人员,本人书面说明,门栋组长+居民代表证明+居住地社区+街道核实后盖章;

    (4)在校学生,出具学生证+在校证明(注明:入学时间,全日制/自修,大专/本科,学制年限);

    (5)就业年龄段居民,均须出具有无缴纳社保、医保凭证

    6、房产证明:

    (1)户籍地房产证明;

    (2)租住房屋的家庭或个人,房屋备案证明(居住地社区警务室办理);

    (3)借住亲友房的家庭或个人,a.借住房屋的房产证明(原件及复印件);b.房主户口以及本人页(原件及复印件);c.居住地居委会开具借住证明(注明亲友关系及时间)

    7、有以下情况者,需出具以下证明:

    (1)如户口与房产证地址不一,需出具同一地址证明;

    (2)本市户口迁入满一年,需提供迁出地相关房产证明及房主户口首页+本人页,原件及复印件;

    深圳公租房申请条件

    根据《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》的规定,申请轮候公共租赁住房,应当符合下列条件:

    (一)申请人年满18周岁

    提出轮候申请之日满18周岁,含当日。

    (二)申请人具有深圳市户籍

    投靠子女取得本市户籍的居民不能作为申请人。

    (三)社会保险缴费时间要求

    1.申请人日参加本深圳社会保险累计缴费3年以上

    ①时间计算截止在提出轮候申请之前;②险种指养老保险或者医疗保险,不含少儿医疗保险等。

    2.申请人具有大学本科及以上学历或者中级及以上职称的,参加本市社会保险累计缴费1年以上

    ①时间计算截止在提出轮候申请之前;②险种指养老保险或者医疗保险,不含少儿医疗保险等。

    (四)申请人住房状况、补贴领取状况要求

    1.申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在本市未拥有任何形式自有住房(含住房建设用地,下同),

    2.申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在本市未领取购房补贴,

    3.申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在提出轮候申请之日前3年内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房;

    4.申请人及其配偶或者其他共同申请人提出轮候申请时,未租住任何形式的保障性住房(包括廉租住房、公共租赁住房等)。

    正在本市领取租房货币补贴的,可以申请轮候公共租赁住房,经轮候选房并承租公共租赁住房的,停止享受租房货币补贴。

    广州申请公租房条件

    一、公租房申请要求:

    (一)户籍要求:

    申请人及共同申请的家庭成员应当具有本市市区城镇户籍,并在本市工作或居住。申请人配偶非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的,应当作为共同申请的家庭成员。户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的,可作为家庭成员共同申请。

    (二)收入资产要求:

    申请时上一年家庭年可支配收入标准:

    1、1人户低于24795元;

    2、2人户低于45458元;

    3、3人户低于61989元;

    4、4人及以上家庭低于74388元。

    (三)家庭资产净值标准:

    1、1人户低于13万元;

    2、2人户低于24万元;

    3、3人户低于33万元;

    4、4人及以上家庭低于44万元等等

    8主要问题

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    户籍问题

    在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市,多数新就业人员并非本地户籍人口。然而,受保障能力和管理水平所限,多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。能否突破户籍这道“门槛”,是公共租赁房能否实现“全兼容”的一个难题。由于目前公共租赁房资源不够,无论是低收入家庭还是新就业人员,保障的门槛还是比较高,房源布局也存在不合理的问题。

    居住面积

    国务院总理温家宝2011年9月19日主持召开国务院常务会议时,研究部署了进一步做好保障性安居工程建设和管理的工作。会议要求,继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设,加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,以小户型为主,单套建筑面积以40平方米为主,只能适应人口较少的家庭居住。

    租金标准

    公共租赁房目的是让中低收入的住房困难家庭解决住房问题。但一些地区并没有因此解决住房问题。湖北省武汉市洪山区的武汉首批试点公租房2012年3月5日开始入住,这批公租房共有899套,但经审核获得资格的317户中却有1/3放弃了资格,目前(截止到2012年3月23日)实际入住的仅有210户。而调查显示房租偏高仍是住户面临的主要问题。一些住户反映800元的房租和100元的交通费用仍然让他们无力承担。

    9关于公共租赁住房管理办法

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    《公共租赁住房管理办法》已经第84次部常务会议审议通过,现予发布,自2012年7月15日起施行。

    第一章 总 则

    第一条 为了加强对公共租赁住房的管理,保障公平分配,规范运营与使用,健全退出机制,制定本办法。

    第二条 公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理,适用本办法。

    第三条 本办法所称公共租赁住房,是指限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

    公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

    公共租赁住房可以是成套住房,也可以是宿舍型住房。

    第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。

    县级以上地方人民政府住房城乡建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。

    第五条 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设,建立和完善公共租赁住房管理档案。

    第六条 任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。

    住房城乡建设(住房保障)主管部门接到举报、投诉,应当依法及时核实、处理。

    第二章 申请与审核

    第七条 申请公共租赁住房,应当符合以下条件:

    (一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;

    (二)收入、财产低于规定标准;

    (三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。

    具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

    第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定,提交申请材料,并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

    申请人提交的申请材料齐全的,市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理,并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全的,应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

    对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房,用人单位可以代表本单位职工申请。

    第九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,对申请人提交的申请材料进行审核。

    经审核,对符合申请条件的申请人,应当予以公示,经公示无异议或者异议不成立的,登记为公共租赁住房轮候对象,并向社会公开;对不符合申请条件的申请人,应当书面通知并说明理由。

    申请人对审核结果有异议,可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核,并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

    第三章 轮候与配租

    第十条 对登记为轮候对象的申请人,应当在轮候期内安排公共租赁住房。

    直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求,合理确定公共租赁住房轮候期,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

    第十一条 公共租赁住房房源确定后,市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

    配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积,租金标准,供应对象范围,意向登记时限等内容。

    企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围,可以规定为本单位职工。

    第十二条 配租方案公布后,轮候对象可以按照配租方案,到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

    市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的,应当书面通知并说明理由。

    第十三条 对复审通过的轮候对象,市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式,确定配租对象与配租排序。

    综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

    第十四条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的,配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

    配租结果应当向社会公开。

    第十五条 复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等,可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

    社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房,只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

    第十六条 配租对象选择公共租赁住房后,公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

    租赁合同签订前,所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

    第十七条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容:

    (一)合同当事人的名称或姓名;

    (二)房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备,以及使用要求;

    (三)租赁期限、租金数额和支付方式;

    (四)房屋维修责任;

    (五)物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任;

    (六)退回公共租赁住房的情形;

    (七)违约责任及争议解决办法;

    (八)其他应当约定的事项。

    省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设(住房保障)主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

    合同签订后,公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

    第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

    第十九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,按照略低于同地段住房市场租金水平的原则,确定本地区的公共租赁住房租金标准,报本级人民政府批准后实施。

    公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整。

    第二十条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额,应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

    第二十一条 承租人应当根据合同约定,按时支付租金。

    承租人收入低于当地规定标准的,可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

    第二十二条 政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库,实行收支两条线管理,专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

    第二十三条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的,经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意,承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

    第四章 使用与退出

    第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护,确保公共租赁住房的正常使用。

    政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决,不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

    第二十五条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

    第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的,应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

    第二十七条 承租人有下列行为之一的,应当退回公共租赁住房:

    (一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

    (二)改变所承租公共租赁住房用途的;

    (三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

    (四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

    (五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

    承租人拒不退回公共租赁住房的,市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的,市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

    第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

    公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查,发现有违反本办法规定行为的,应当及时依法处理或者向有关部门报告。

    第二十九条 承租人累计6个月以上拖欠租金的,应当腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。

    第三十条 租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

    市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

    未按规定提出续租申请的承租人,租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。

    第三十一条 承租人有下列情形之一的,应当腾退公共租赁住房:

    (一)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

    (二)租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;

    (三)租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。

    承租人有前款规定情形之一的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期,搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

    搬迁期满不腾退公共租赁住房,承租人确无其他住房的,应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。

    第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

    第五章 法律责任

    第三十三条 住房城乡建设(住房保障)主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第三十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法,有下列行为之一的,由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正,并处以3万元以下罚款:

    (一)向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

    (二)未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

    (三)改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途,以及配套设施的规划用途的。

    公共租赁住房的所有权人为行政机关的,按照本办法第三十三条处理。

    第三十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的,市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理,给予警告,并记入公共租赁住房管理档案。

    以欺骗等不正手段,登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的,由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款,记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的,取消其登记;已承租公共租赁住房的,责令限期退回所承租公共租赁住房,并按市场价格补缴租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行,承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

    第三十六条 承租人有下列行为之一的,由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,记入公共租赁住房管理档案,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:

    (一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

    (二)改变所承租公共租赁住房用途的;

    (三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

    (四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

    (五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

    有前款所列行为,承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法承担赔偿责任。

    第三十七条 违反本办法第三十二条的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条,由县级以上地方人民政府住房城乡建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元以下罚款。

    第六章 附 则

    第三十八条 省、自治区、直辖市住房城乡建设(住房保障)主管部门可以根据本办法制定实施细则。

    第三十九条 本办法自2012年7月15日起施行。

    10指导意见

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    国家发布加快发展公共租赁住房的指导意见

    关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保[2010]87号

    各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各有关部门:

    根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神,为加快发展公共租赁住房,经国务院同意,现提出以下意见:

    随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想,提高认识,精心组织,加大投入,积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

    基本原则

    (一)政府组织,社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时,要切实采取土地、财税、金融等支持政策,充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。

    (二)因地制宜,分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素,合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市,应加大公共租赁住房建设力度。

    (三)统筹规划,分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划,并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划,分年度组织实施。

    租赁管理

    (一)公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件,由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。

    (二)公共租赁住房租金水平,由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定,并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的,可以申请廉租住房租赁补贴。

    (三)公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。

    公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年,合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设(住房保障)部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房,及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。

    (四)公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的,可以通报其所在单位,从其工资收入中直接划扣。

    房源筹集

    (一)公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设。要科学规划,合理布局,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设。

    (二)在外来务工人员集中的开发区和工业园区,市、县人民政府应当按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。

    (三)新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

    政策支持

    (一)各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁,不得出售。

    (二)市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。

    (三)对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。

    (四)鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房,纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

    (五)公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让。

    监督管理

    (一)发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设(住房保障)部门负责公共租赁住房的行政管理工作,发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导,明确工作责任,健全住房保障管理机制和工作机构,落实人员和经费,确保公共租赁住房工作顺利实施。

    (二)市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批,加强对公共租赁住房运营的监督管理,做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

    (三)政府投资建设公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

    (四)各地可根据本意见,制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓(集体宿舍)等政策,统一按本意见规定进行调整。

    中华人民共和国住房和城乡建设部

    中华人民共和国国家发展和改革委员会

    中华人民共和国财政部

    中华人民共和国国土资源部

    中国人民银行

    国家税务总局

    中国银行业监督管理委员会

    二〇一〇年六月八日

    11优惠政策

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    为加快发展公共租赁住房,从2016年1月1日至2018年12月31日期间,我国将继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税等一系列税收优惠。根据财政部和国家税务总局最新发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》,我国将对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税;对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

    对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房,免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税;对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

    企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除;个人捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。

    12面临问题

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    大力发展公共租赁住房是温家宝总理在 2009年《政府工作报告》中首次提出的。2010年 6月,七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,住建部又于2012年5月 28日发布了《公共租赁住房管理办法》,对公共租赁住房的管理、分配、运营与退出机制进行了详细的规定,使公共租赁住房的建设和管理逐渐步入了规范化的轨道。但由于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程,需要很多相关配套制度的支撑,目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。

    建设资金不足

    资金是公共租赁住房建设与发展的保证,一方面公共租赁住房房源筹集需要大量资金;另一方面,建成后的住房也需要大量的运营维护费用。因此,融资机制是影响公共租赁住房持久性与稳定性的关键因素。目前,单一的融资渠道成为公共租赁住房亟待解决的瓶颈。一方面,目前我国公共租赁房建设的一般模式是由政府划拨土地,国企开发建设,建设资金大部分来源于财政拨款,对政府依赖性过大。在部分地方政府严重依赖土地财政的现状下,地方财政作为公共租赁住房的投资主体就会面临重重压力。另一方面,由于公共租赁住房所需贷款时间较长,使得房地产信托投资基金和保险资金等不愿参与公共租赁住房的建设和运营,金融机构也没有较强的意愿给其发放中长期贷款。这就造成社会资金不能介入到公共租赁住房的建设和运营领域,市场化的融资机制未能充分建立起来,限制了其资金来源。

    房源不足

    我国的公共租赁住房建设从2009年开始起步,2009年和2010年建设的数量相对较少,分别只占各类保障性住房的5.9%和6.2%,到2011年建设数量才有了大幅度的增加,上升到了 22.4%。但是政府所提供的公共租赁住房与符合公共租赁住房申请条件的“夹心层”、外来务工人员和新就业人员的数量却相去甚远。据估计,“十一五”期间,我国农村人口向各类城镇转移的总规模达到了7500多万,年均转移1500万以上;高校的毕业生也是迅猛增加,从2006年的 413万增加到2011年的660万。总体而言,在现阶段我国公共租赁住房还存在供不应求的局面,各地公共租赁住房轮候期较长。

    租金、租期设计不够科学

    目前,我国在公共租赁住房的租金设计上主要存在两个问题,一是租金水平存在不合理现象。有的地区规定的公共租赁住房的租金明显偏低,例如,厦门规定公共租赁住房的租金约为同区域、同类住房市场指导租金的10%~30%左右,很明显这种具有保障性的公共租赁住房变成了一块“大蛋糕”,政府在租金上补贴过高,并不利于公共租赁住房制度的可持续发展。二是当前我国大部分城市租金采取“一刀切”的方法,未采用分级制。例如,深圳市规定,公共租赁住房租金约为同区域同类住房市场指导租金的60%~ 70%左右,这对于广大既不符合廉租房的申请条件又买不起经济适用房的中低收入住房困难家庭而言,依然偏高,政府租金补贴偏低。

    另外,对于租期的规定也比较笼统。在租期的设计上,有的城市规定的租期过短,导致公共租赁住房租赁者缺乏稳定感,担心收人过线就得搬家。这样一方面打击了租赁者积极进取的心理,另一方面也不利于房源的维护,人住者由于担心随时可能离开,有可能不爱护房屋。

    13解决路径

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    构建我国公共租赁房的筹资机制

    由于当前我国公共租赁住房建设资金严重短缺,光凭中央政府的行政命令和地方政府的投入,只能起带头示范作用,并不能使公共租赁住房制度长久良性运作,亟需建立调动广大社会资金的有效机制。由政府直接注资建设公租房会给地方政府造成巨大的财政压力,为了促进公共租赁住房制度的发展,建设资金的来源应当以政府提供相关优惠政策为主导,以社会资金和银行低息贷款为主要来源,政府资助与公积金扶持作为补充,倡导土地出让收益惠于民生的公共租赁房发展思路。可以采用银行统一筹集、管理和使用保障性住房资金的方式,以固定利息率吸收社会资金;为商业银行提供低风险的住房资金产品,实现银行资本的注入;借鉴并联合福利彩票,发行住房保障彩票扩大融资渠道;为公共租赁房建设提供固定利率贷款等多种手段。

    拓宽公共租赁住房的房源筹集渠道

    由于我国公共租赁住房发展时间不长,房源获取渠道较小、结构单一,虽然相关政策规定公共租赁住房房源可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集,然而当前我国还主要是以新建为主,其他的房源筹集方式很少涉及到。公共租赁住房房源短缺问题,如果仅靠政府新建并不能填补这一空缺,还需要拓宽房源筹集渠道。具体而言可以采取以下几种方式:一是按照区位分布合理、居民生活便利原则,进行集中新建。二是在一些已经部分开工的安置房小区或者商品房中进行分散配建。三是政府以略低于市场的价格批量收购房地产建设项目中符合公共租赁住房规定条件的住房。四是在交通便利的地区通过二手房市场对符合公共租赁住房规定条件的住房进行收购。五是在工业园区或开发区内建设公共租赁住房,可以是园区管委会自筹资金进行建设,也可以是园区内有条件的企业自己建设。此外,政府还可以在住房租赁市场上采取“公私合营”的方式,即政府作为“二房东”以相对比较低的租金与私人业主签订长期租约,从市场上统一承租一批房源,作为公共租赁住房再租给社会。

    在筹集房源的过程中,根据住房市场过滤模型,住房市场上的二手房应该是保障性住房的优先选择。如果在市场上有闲置二手房的情况下,政府再新建大量住房,这样不仅会加重政府财政负担,还会造成社会资源的浪费。

    此外,由于我国各地社会经济发展水平不一,因此各地在公共租赁住房的设计规划和建设运营过程中也要根据自己的实际情况“以需定建”。

    科学设计公共租赁住房的租金与租期

    公共租赁住房的租金水平即租金价格是个很关键的问题,涉及享受对象的承受能力和吸引力。不少地方由于租金规定过高而出现公共租赁房租不出去的情况。公共租赁房租金水平确定的总原则有两条:一是租金略低于市场价。符合中等偏下收人家庭的承受能力,一般可考虑低于市场价格的10%~30%。二是开发经营者保本微利。保本才能良性循环,微利才能有开发经营的积极性和动力,经营利润额一般可考虑3%左右。尽力避免原有体制下公房只有投入没有产出的弊端。

    此外,公共租赁住房的租金定价还受到建设运营成本、土地来源、租房者的收入水平、住房需求、市场价格以及政府的财政能力等一系列因素的影响。为了做到公平,租金补贴标准应实行差异化原则,即针对不同收入水平的住房困难群体,采取不同的补贴标准。当前广州等几个城市已经开始运用差异化的补贴标准。广州采取用家庭可以享受的住房保障补贴水平乘以一个补贴系数的方法确定保障性住房租金补贴额,补贴系数是根据家庭的年人均可支配收入来确定的。一般而言,补贴的金额将会随着家庭收入的不断增加而逐步减少。关于租期的设置,可以按照不同申请群体有所区别,实行动态监管。

    尽管我国公共租赁住房制度存在这样那样的问题,但是其本身具有的价值不容忽视,因此,它的完善关系不仅关系我国政府、社会、人民的切身利益,也关系着我国在法治建设过程中相关立法的颁布,从而使我国社会主义法治理念贯彻到我国社会生活的各个层面。

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    • 浏览次数:24634 次
    • 更新时间:2016-02-05
    • 创建者:国搜百科
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